тність грубих припущень в застосованому підході;
В· адекватність застосованого підходу (ступінь відповідності отриманої величини вартості поняттю ринкової вартості);
В· наявність врахування ризиків;
В· ступінь загальної довіри до застосованому в оцінці підходу.
При визначенні ринкової вартості об'єкта оцінки були застосовані стандартні підходи, забезпечені повною і достовірною вихідною інформацією, що дозволяє віднести результати, отримані в різних підходах, до ймовірнісної області ринкової вартості об'єкта оцінки. Тобто для отримання ринкової вартості об'єкта оцінки необхідно зважити результати оцінки, отримані різними підходами. p align="justify"> Для визначення ваг результатів різних підходів у підсумковій величиною ринкової вартості об'єкта оцінки використовується сім наведених вище критерію, якими описуються ті чи інші наявні переваги або недоліки застосованого інструментом оцінки підходу розрахунку з урахуванням особливостей сегмента ринку, об'єкту і поставленої перед оцінювачем завданням оцінки.
Для розрахунку ваг результатів використаних підходів у підсумковій ринкової вартості об'єкта оцінки проводяться наступні обчислення:
. складається таблиця факторів з присвоєнням кожному підходу бал відповідно з сімома критеріями (з розрахунку максимум 2 бали);
. визначається сума балів кожного підходу;
. обчислюється сума балів всіх використовуваних для оцінки підходів;
. по відношенню суми балів даного підходу до суми балів усіх використаних підходів знаходиться розрахунковий вага даного підходу.
Обгрунтування привласнення ваг
КрітерііСравнітельний подходДоходний подходЗатратний подходУчет впливу ринкової ситуації у використаному подходе211Учет основних специфічних особливостей об'єкта оцінки у підході (місце розташування, унікальність, вік, розмір, якість будівництва і експлуатації тощо) 221Налічіе достовірної вихідної інформації в застосованому подходе221Отсутствіе грубих припущень в застосованому подходе212Адекватность застосованого підходу (ступінь відповідності отриманої величини вартості поняттю ринкової вартості) 222Налічіе обліку рісков222Степень загальної довіри до застосованому в оцінці подходу211Ітого сума балів для даного подхода141110Сумма балів усіх подходов35Вес подхода0, 40,310,29
Обгрунтування присвоєння ваг
Порівняльний підхід є точним інструментом оцінки в тих випадках, коли є достатня кількість ринкових даних для проведення зіставлень з оцінюваним об'єктом. На наш погляд, знайдені об'єкти-аналоги і проведений аналіз досить точно відображає ситуацію на ринку продажів Московської області. Тому ми вважаємо за необхідне, присвоїти результату, отриманого порівняльним підходом, вага рівний 0,4. Прибутковий підхід капіталізує сьогоднішні і майбутні вигоди від використання об'єкта. Перевага даного підходу полягає в тому, що він безпосередньо приймає до уваги вигоди від використання об'єкта та можливості ринку протягом терміну передбачуваного володіння. Прибутковий підхід в даному випадку може служити об'єктивним інструментом оцінки, оскільки в його рамках інструментом оцінки був детально проаналізований ринок, досить точно визначені ситуація і тенденції ринку виробничо-складської нерухомості Московської області, визначено рівень орендних ставок для досліджуваного об'єкта. Тож у теперішньому Звіті дохідного підходу ми присвоюємо вага, рівний 0,31. У рамках цього дослідження експерти вирішили надати результату, отриманого Витратним підходом, вага рівний 0,29 в силу наступних обставин:
В· витратний підхід дає об'єктивне уявлення про вартість будівлі, якщо воно нове або має невеликий термін експлуатації. У зв'язку з цим, важко досить вірогідно визначити величину накопиченого зносу будівлі;
В· витратний підхід адекватно не відображає реальну вартість таких об'єктів, оскільки не еластично реагує на зміни на ринку нерухомості і не враховує диспропорцію попиту і пропозиції на момент оцінки.
Узгодження результатів про ринкову вартість об'єкта оцінки
Застосування трьох методів дозволило отримати наступні значення вартості:
ПодходРезультат, отриманий підходом, рублів Ваговий коеффіціентІтого, вартість об'єкта, (округлено), рублейМетод порівняння продаж329 000 0000,4131 600 000 + 241 490 000 + 1...
