землі;
? - Норма повернення капіталу для поліпшень;
В = 219 626 436/997 954 734 = 0,22 = 22%, тоді
L = 1 - 0,22 = 0, 78 = 78%
Розрахунок ставки капіталізації методом Інвуд:
? == br/>
n = 10 років (припустимо, ремонт може знадобитися через 10 років)
? = 0, 046
re = rf + r1 + r2 + r3 = 0,0735 +0,038 +0,0348 +0,02 = 0,1663, де: - безризикова ставка доходу = 0,0735 (7,35%);
r1 - премія за ризик вкладення в земельну ділянку = 0,048 (3,8%);
r2 - премія за низьку ліквідність земельної ділянки = 0,0358 (3,58%);
r3 - премія за інвестиційний менеджмент = 0,02 (2%).
RL = Rreal estate В±? * B = 0,1663 - 0,046 * 0,22 = 0,1663 - 0,01012 = 0,1562 = RL В±? = 0,1562 - 0,046 = 0,1102
VL = (NOI - (VB * RB))/RL = (125490328 - (219 626 436 * 0,1102))/0,1562 = 101 287 495/0, 1564 = 648447471
В· В якості безризикової ставки приймається норма віддачі на капітал при найменш ризикованих інвестиціях, наприклад, ставка прибутковості по депозитах банків вищої категорії надійності, наприклад, Ощадбанку Росії, або ставка прибутковості до погашення по державних цінних паперів, наприклад, за облігаціями федеральної позики (ОФП) або єврооблігаціями. В якості безризикової ставки, очищеної від ризику країни, можна застосовувати ставку LIBOR, яка зазвичай служить основним орієнтиром при міжнародних угодах. Найбільш часто зазвичай використовують ставку прибутковості до погашення по державних цінних паперів.
У даному розрахунку в якості безризикової ставки буде довгострокова ставка ГКО-ОФЗ:
ДатаКраткосрочная ставка,% годовихСреднесрочная ставка,% годовихДолгосрочная ставка,% годових1.11.20103, 534,487,35
В· Розрахунку премії за ризик вкладень у оцінюваний об'єкт (r1) представлений в таблиці нижче.
Ризики вкладення в земельну ділянку поділяються на два види. До першого належать систематичні і несистематичні ризики, до другого - статичні і динамічні. br/>
Вид та найменування ріскаКатегорія риска12345678910Систематический ріскУхудшеніе загальної економічної сітуаціідінамічний 1 Збільшення числа конкуруючих об'ектовдінамічний 1 Зміна федерального або місцевого законодательствадинамичный 1 Несистематичний ріскПріродние і антропогенні надзвичайні сітуаціістатічний 1 Прискорений знос зданіястатічний 1 Неотримання орендних платежейдінамічний 1 Неефективний менеджментдінамічний 1 Криміногенні факторидінамічний 1 Фінансові проверкідінамічний 1 Неправильне оформлення договорів арендидінамічний 1 Кількість спостережень 0143020000Взвешенний підсумок 0212120120000Сумма38Колічество факторов10Поправка на ризик вкладень в об'єкт нерухомості,% 38/10 = 3.8%
В· Поправка ставки капіталізації на ризик низької ліквідності на земельному ринку виникає в результаті можливих втрат при реалізації земельної ділянки і являє собою поправку на тривалу експозицію при продажу об'єкта. Розрахунок поправки на низьку ліквідність здійснюється за наступною формулою:
r2 === 0,0348
Rf - безризикова ставка;
СР експ - термін експозиції для об'єкта оцінки, міс.
Для даного розрахунку термін експозиції становить 6 місяців.
В· Поправка на інвестиційний менеджмент (r3) являє собою управління об'єктом нерухомості і залежно від об'єкта інвестицій та якості управління ім становить 1-3%. У більшості випадків оцінюється експертним методом. Вона дорівнюватиме 2% або 0,02.
Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки, визначена методом залишку для землі, дорівнює: 628304000 рублів
Розділ 9. Узгодження результатів і висновок про вартість
У цьому пункті Звіту ми звели результати використовуваних підходів до оцінки ринкової вартості оцінюваного об'єкта, з метою визначення переваг і недоліків кожного з них, і, тим самим, вироблення єдиної вартісної оцінки.
При присвоєнні ваг кожному підходу враховувалися наступні чинники:
В· облік впливу ринкової ситуації у використаному підході;
В· облік основних специфічних особливостей об'єкта оцінки у підході (місце розташування, унікальність, вік, розмір, якість будівництва і експлуатації тощо);
В· наявність достовірної вихідної інформації в застосованому підході;
В· відсу...
