39;язаний пред'явити документ, що засвідчує особу, і, якщо свідоцтво отримує уповноважена правовласником особа, що належним чином оформлену довіреність. Представник юридичної особи-правовласника пред'являє, крім документа, що посвідчує особу, документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи. Інформація про те, що правовласник отримав документ про зареєстроване право або угоді, заноситься до книги обліку виданих свідоцтв.
РОЗДІЛ 2. ТЕОРЕТИЧНІ І ПРАКТИЧНІ ПРОБЛЕМИ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО, ПОРЯДОК ЇЇ ЗДІЙСНЕННЯ
2.1. Міжнародна практика в області реєстрації прав на нерухомість
Світова практика виходить з необхідності використання в обов'язковому порядку можливостей недержавних правових інститутів для забезпечення юридичної чистоти реєстрованих угод і законності виникають на їх основі прав, що цілком відповідає завданням створення стабільного обороту нерухомості. Для країн англосаксонської системи права це обов'язкова участь в операції страхового маклера. Для країн системи континентального права, до якої належить і наше держава, таким, недержавним, способом забезпечення законності операцій з нерухомістю завжди було їх обов'язкове нотаріальне посвідчення.
Міжнародно-правовий досвід вже давно передбачає проведення обов'язкової державної реєстрації прав на нерухоме майно, але тільки на підставі нотаріально засвідченої угоди. Закон же дозволяє громадянам звертатися безпосередньо до реєструючого органу з договором, складеним у простій письмовій формі, то Тобто, по суті, перекладає на державного службовця обов'язки незалежного та неупередженого нотаріуса [14].
Основною ознакою, за яким розрізняються системи зміцнення прав на нерухоме майно в країнах європейської цивілізації, включаючи і країни Американського, деякі країни Африканського континентів, Південно-Східної Азії та Австралії, є те, яку роль в охороні прав на нерухоме майно відіграє держава: чи бере воно це на себе або надає власникам цих прав самим піклуватися про їх охороні. Саме за цією ознакою розрізняються дві основні системи зміцнення прав на нерухоме майно (а точніше - єдині, в тих країнах, де взагалі мають місце бути системи зміцнення прав), а саме:
- система реєстрації актів про угоди з нерухомістю (в російській літературі вона вже встигла отримати найменування В«Актовий системаВ»), і
- система реєстрації прав на нерухоме майно (В«Титульна системаВ»).
Головним центром поширення актів системи є практично всі штати США; центром поширення Титульної системи - європейські країни і Австралія.
Сутність актових системи полягає в тому, що в угодах з нерухомістю держава, якщо й бере на себе яку-небудь функцію, пов'язану з можливою відповідальністю, то тільки в реєстрації самого факту вчинення правочину певного змісту між певними особами. Чи мають боку право на вчинення цього правочину, чи мають вони взагалі якесь відношення до самого предмету угоди, та й чи існує цей предмет у природі, не цікавить реєстратора - в його обов'язки входить тільки упевнитися в тому, що перед ним саме ті особистості, які вказують себе в договорі, що вручається йому для реєстрації, і точно зафіксувати дату та час реєстрації. А якщо угода укладена при допомоги нотаріуса, то і турбота про ідентифікацію сторін стає зайвою. Особлива важливості фіксації дати і часу реєстрації полягає в тому, що, якщо колишній власник успішно спробує кілька разів продати, поки оформляються ці угоди, один і той же об'єкт (або кілька разів закласти одне і теж майно), і тому відносно одного і того ж об'єкта виникнуть конкуруючі між собою права або інтереси, то задоволення, насамперед, буде надано того претендента, чий договір буде зареєстрований раніше.
Покупець нерухомості (а також іпотечний кредитор) сам на собі несе всю тяжкість ризику, пов'язану з угодою. А ризик цей, наприклад, може полягати в тому, що продавець не є власником нерухомості, що продається і не має на її продаж ніяких повноважень; а також будь-який з тих, які перераховані у вступі. Подібні В«сюрпризиВ» можуть ховатися не тільки в поточній угоді, але і в глибокої історії її об'єкта. Наприклад, в пилу старовинного архіву може бути виявлений ветхий пергамент, з якого вченому чоловікові, по крупицях відновлював події минулих століть, стане відомо, що в позаминулому столітті якимсь негідником-користолюбців було приховано заповіт нема кого лендлорда, і клаптик орної землі дістався йому в руки досконалого незаконно, що робить нікчемними весь ряд послідували угод із цією землею. І, якщо живі нащадки тих, кому по знайденому заповітом повинна була дістатися ця земля, вони мають право вимагати беззастережної передачі цієї землі їм. І не важливо, що сусідня село до цього часу вже виросло у велике місто - центр світового фінансового ринку, а на місці колишнього городу знаходяться декілька земельних ділянок самої престижною і прибутковою в міст...
