і забудови.
Таким чином, перш ніж купити нерухомість, необхідно ретельно вивчити всю історію переходів її з рук в руки (Title of research), історію застав і здачі в оренду, увійти в деталі сімейних історій її колишніх власників та інше, аж до самого походження нерухомості (наприклад, пожалування королем) з тим, щоб звести до мінімуму можливі несподіванки. Природно, що таке дослідження не під силу пересічному покупцеві - для нього за досить високу плату це роблять спеціалізуються на цьому юристи. Але й вони не в змозі дати стовідсоткову гарантію В«чистоти титулуВ», і покупцю все одно доводиться ризикувати, а, отже, і страхувати купується титул, тобто своє право (title insurance). Страхуванням титулу займаються спеціалізовані страхові компанії, що є досить ефективним бізнесом. Річний обсяг таких компаній у США в 1980 році становив 1.26 млрд. доларів
Отже, В«КонструктивнимиВ» інститутами, складовими Актову систему, є:
- урядова чи приватне (наприклад, в Бразилії) бюро реєстрації договорів та інших актів про операції з нерухомістю;
- нотаріальні або адвокатські бюро, спеціалізуються на дослідженні В«Чистоти титулуВ»;
- страхові компанії, що спеціалізуються на В«Страхуванні титулуВ», або Титульні страхові компанії. p> У логіці Титульної системи реєстрації закладено конструктивне єдність Поземельної книги і Кадастру нерухомості. Насамперед, це обумовлено тим, що Поземельна книга як інформаційна система в якості основної інформаційної осередку використовує земельна ділянка - основний об'єкт реєстрованих прав. Земельна ділянка отримує унікальний ідентифікаційний (кадастровий) номер, яким ідентифікується кожний аркуш Поземельної книги, присвячений цій ділянці, а також будь-який інший документ, що зберігається в справах, заведених на нього, у результаті чого виникає повна ясність відносно якого саме об'єкту зареєстровані права в Поземельної книги. Проте історично склалося так, що національні системи опису нерухомості розвивалися, насамперед, з метою її оподаткування. Повною мірою проблема зміцнення прав і роль у цьому кадастру була усвідомлена тільки в XIX столітті. Тому національні кадастрові системи значний час для систем реєстрації права служили зовнішньої, паралельної і навіть вторинної інформаційною системою. У XX столітті намітилася сильна тенденція об'єднання цих систем (системи реєстрації права на нерухомість, системи її оподаткування та обслуговуючого їх кадастру нерухомості).
Отже, В«КонструктивнимиВ» інститутами, складовими класичну титульними систему, є:
- встановлений законом порядок, згідно якому визнається лише те право на нерухомість, яке зареєстровано в Поземельної книги. У числі цих прав:
- право власності;
- права та інтереси третіх осіб (орендарів, кредиторів, осіб, на користь яких обтяжена нерухомість та інше.
У угоді з нерухомістю в руки нового власника право переходить саме в момент реєстрації цього права, яка фізично полягає в тому, що в рядку запису В«ПравовласникВ» одне ім'я замінюється іншим. p> Поземельна книга, як правило, складається з трьох розділів.
У Німецької Поземельної книзі, присвяченій об'єкту нерухомості, в частині I вказуються власники, у частині II - права третіх осіб, (наприклад, право сусіда користуватися дорогою, право муніципальних підприємств прокладати комунікації), у частині III-заставні права кредиторів (іпотек та поземельні борги). [10]
Крім центрально-європейської системи реєстрації прав, визнаної як класична Титульна система реєстрації прав на нерухомість, у світі мають поширення і інші системи: система Торренса і Французька система реєстрації прав.
2.2. Поняття і сучасні правові проблеми реєстрації прав на нерухоме майно
Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно дано в ст.2 ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ", прийнятого Державною Думою 17 червня 1997, в якій державна реєстрація визначається як "юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації ". p> Цей правовий інститут є, у своєму сучасному правовому сенсі, новим для законодавства Російської Федерації. Однак те, що права на нерухоме майно потребують будь публічному підтвердження з боку держави в силу важливості і специфічності даного об'єкта цивільного обороту, визнавалося російськими вченими-цивілістами ще в минулому столітті і на початку нинішнього [15]. Крім того, різні системи державної реєстрації прав на нерухомість існують і діють вже досить довгий час і в інших країнах. p> Таким чином, можна зробити висновок, що створення правового інституту державної реєстрації не будувалося на "порожньому місці", а грунтувалося на теорії та практиці міжнародного та вітчизняного цивільного права. p> Перед тим, як розглядати саме поняття державної реєстрації, слід прояснити...
