реліку підстав. Одна з підстав розірвання договору комерційного найму на вимогу наймодавця - невнесення наймачем плати за житлове приміщення.
Іншою підставою розірвання договору на вимогу наймодавця є руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, проте його регламентація на відміну від договору соціального найму дещо інша.
Самовільне перевлаштування житлового приміщення наймачем може призвести до розірвання договору комерційного найму тільки в тому випадку, якщо це призвело до руйнування або псуванні житлового приміщення.
На вимогу наймодавця договір комерційного найму розривається з наймачем також у тому випадку, якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням, а також систематично (тобто неодноразово) порушують права та інтереси сусідів.
ГК РФ на відміну від ЖК РФ виходить з того, що і в цьому випадку недостатньо тільки попередження наймача про необхідність усунення порушень. Винному наймачеві може бути наданий термін (до 1 року) для усунення порушень, а також відстрочено виконання рішення на цей же термін. Якщо виявлені порушення тривають, договір комерційного найму розривається. Ще одна відмінність від РК полягає в тому, що розірвання договору комерційного найму за цим пунктом допускається тільки за вимогою наймодавця, але не за заявою зацікавлених осіб (сусідів та ін.)
ЦК України передбачає ряд випадків, коли вимога про розірвання договору найму жилого приміщення в судовому порядку може бути заявлено і наймачем, і наймодавцем. До їх числа відносяться аварійність житла, інша непридатність його для постійного проживання.
Наслідком розірвання договору комерційного найму житлового приміщення є виселення наймача і всіх громадян, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору, без надання іншої житлової площі. [3]
Глава V . Особливості договорів оренди та найму житлового приміщення за участю публічно-правових утворень
Публічно-правовими утвореннями визнаються: РФ, суб'єкти РФ, державні та муніципальні освіти, які можуть брати участь в економічних (майнових) відносинах. При цьому повинні бути враховані особливості статусу таких утворень, володіють публічною владою, а в ряді випадків є політичними суверенами, які самі визначають правопорядок, у тому числі випадки і межі власної участі у цивільних правовідносинах. З іншого боку, необхідно повною мірою дотриматися інтереси учасників майнового обороту як юридично рівних власників (чи інших законних власників) майна, перебувають у приватноправових, а не в публічно-правових відносинах один з одним. Цими обставинами і визначаються особливості їх участі у договорах оренди та найму:
- оскільки закон встановлює принцип спеціальної (цільової) правоздатності унітарних підприємств (ст. 49 ЦК), дії підприємства за розпорядженням закріпленим за нею майном власника повинні бути обумовлені насамперед завданнями його статутної діяльності і цільовим призначенням наданої для виконання цих завдань майна. Тому в тих випадках, коли передача в довгострокове користування майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводить до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, відповідні угоди є недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ЦК, незалежно від того, чи вчинені вони з згодою власника (уповноваженого ним органу) або самостійно підприємствами; p>-держава або муніципальне утворення має право виступати орендодавцем власного майна в тому випадку, якщо воно не передано заснованим ними юридичним особам на праві господарського відання або оперативного управління або фізичним або юридичним особам на іншому речовому праві (щодо, зокрема, земельної власності). У цьому випадку публічні освіти реалізують свої правомочності власників або безпосередньо через свої органи, або даючи спеціальне доручення іншим суб'єктам цивільного права за правилами п. 3 ст. 125 ГК. Правомочності власника щодо федерального майна реалізує федеральний орган виконавчої влади - Мінмайна Росії (раніше відповідно - Держкоммайна Росії, Мінгосімущество Росії).
-у разі зміни власника житлового будинку або квартири для нового власника обов'язкові укладені попереднім власником умови договорів житлового найму. Це правило діє як щодо наймачів жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду, так і щодо наймачів в будинках приватних власників. Наприклад, відповідно до Закону про житлової політики (ст. 9) при переході державних або муніципальних підприємств, установ у іншу форму власності житловий фонд, який знаходиться у їх господарському віданні або оперативному управлінні (відомчий фонд), повинен бути переданий їх правонаступникам із збереженням всіх житлових прав громадян (У тому числі і прав за договором найму житлового приміщення). [4]
В...
