й юридичний склад, як при соціальному наймі, а договір комерційного найму, укладення якого здійснюється відповідно до принципу свободи договору.
Об'єкт (предмет) договору комерційного найму за ЦК - ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання. Впорядкованість - не обов'язкова ознака предмета договору комерційного найму. Ним може бути квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку (тобто кімната). Суміжна кімната або об'єкти спільного майна багатоквартирного будинку об'єктом договору комерційного найму виступати не можуть.
Права та обов'язки наймодавця за договором комерційного найму в цілому аналогічні правам і обов'язкам наймодавця за договором соціального найму. Разом з тим інше розподіл обов'язків на відміну від договору соціального найму може передбачатися угодою сторін конкретним договором найму. З метою захисту прав наймачів як більш слабкої сторони договору ГК РФ передбачає їх переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін. Разом з тим певні правомочності надані і наймодавцю, який може запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах.
Наймач за договором комерційного найму має право вселитися в займане приміщення з іншими громадянами. На відміну від договору соціального найму ГК РФ не називає вселяються осіб членами сім'ї наймача. Вселятися з наймачем або до наймачу і проживати разом з ним можуть будь-які громадяни, які мають бути вказані в договорі комерційного найму.
Вселення можливе за умови дотримання вимог про норму загальної площі, що припадає на кожного проживаючого; винятком є ​​вселення в житлове приміщення неповнолітніх дітей будь-яких постійно проживають у житловому приміщенні осіб.
Піднайм житлового приміщення за договором комерційного найму допускається за згодою наймодавця і громадян, постійно проживають разом з наймачем, і вимагає дотримання умови про нормі загальної площі на одну людину.
На відміну від Житлового кодексу ГК РФ не встановлює вимог до форми договору піднайму, що допускає його ув'язнення в будь-якій формі, в т.ч. усної.
Правове регулювання проживання тимчасових мешканців у житловому приміщенні, наданому за договором комерційного найму, аналогічно до відповідної регламентації, що міститься в ЖК РФ. На відміну від ЖК РФ Цивільний кодекс передбачає єдине підставу зміни договору комерційного найму шляхом заміни первісного наймача іншим повнолітньою особою, постійно проживають з наймачем. Така заміна можлива на вимогу наймача та громадян, які постійно проживають з наймачем, і за згодою наймодавця.
Право наймача за договором комерційного найму на перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення обумовлено лише отриманням згоди наймодавця. Мета перебудови значення не має. Однак з урахуванням того, що громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням, для здійснення перебудови та реконструкції потрібне отримання та їх згоди теж. ГК РФ і ЖК РФ в регулюванні цього правомочності наймача допускають не тільки термінологічний різнобій, оскільки визначення реконструкції, що міститься в Містобудівний кодекс, дозволяє характеризувати відповідні роботи як належать до відання наймодавця, а не наймача.
Права наймача за договором короткострокового комерційного найму значно звужені. Як правило, по таким договором наймач не вправі вселяти в найняте житлове приміщення нових громадян, а особи, що вселилися разом з наймачем, не мають рівного з ним права користування житловим приміщенням. Наймачеві заборонено вселяти в житлове приміщення тимчасових мешканців і піднаймачів, а після закінчення терміну договору короткострокового найму він не вправі вимагати укладення договору на новий термін. Наймач за договором короткострокового найму не може бути замінений іншим наймачем з числа громадян, які проживають спільно з ним.
Фактично наймач житлового приміщення по короткостроковому договором найму може використовувати надане житлове приміщення виключно з метою проживання, а також вправі перевлаштовувати його за згодою наймодавця.
Розірвання договору. Підстави розірвання договорів соціального та комерційного найму в чому збігаються. Договір комерційного найму може бути розірваний як з ініціативи наймача, так і з ініціативи наймодавця.
Так само як і за договором соціального найму, наймач за договором найму комерційного має право за згодою проживають з ним громадян у будь-який час розірвати укладений договір, але в відміну від Житлового Цивільний кодекс зобов'язує наймача попередити наймодавця про намір розірвати договір за 3 місяці. Ця вимога частіше пов'язують із захистом наймодавця від втрат у вигляді неодержаного доходу від здачі приміщення в оренду.
На вимогу наймодавця договір комерційного найму також може бути розірваний тільки в судовому порядку та за вичерпного пе...
