плати, попередньо повідомивши про це наймодавця, або достроково розірвати договір. Крім цього наймач має право вимагати відшкодування збитків, не покритих утриманням з орендної плати. p> До прийняття частини другої ЦК критерій "постійного проживанняВ» не діяв. Це якість житла було знижено просто до "проживання". p> Якщо перші два критерії (відповідність вимогам і цільове використання - тільки для проживання) визначають приміщення як житлове, то третій (ізольованість) визначає житлове приміщення саме як предмет договору найму. Ця вимога було притаманне і ДК РРФСР 1964 року. При цьому в приміщеннях, що належать громадянам на праві власності, предметом найму можуть бути і неізольовані житлові приміщення, так як у згадуваних раніше ст.673 ЦК та ст.52 ЖК йде мова лише про державному і муніципальному житловому фонді, але не приватному.
Питання ізольованості житлових приміщень викликає багато різних суперечок. Для роз'яснення деяких питань, розглянемо огляд судової практики Верховного суду РФ:
В«Моїсеєва З., Моїсеєва Є., а також двоє дітей Мойсеєвої Є. (Євгенія, 1986 року народження та Олександр, 1991 року народження) проживали в квартирі житловою площею 37,3 кв. м в будинку в м. Москві. Дана квартира складалася з трьох кімнат - двох суміжних 17,7 кв.м, 11,5 кв.м і однієї ізольованої 8,1 кв.м. p> Моїсеєва З. звернулася до суду з позовом до Мойсеєвої Є., префектурі Північно-Західного адміністративного округу м. Москви, муніципальному окрузі "Хорошево-Мневники" про укладення окремого договору житлового найму на кімнату розміром 8,1 кв.м, посилаючись на те, що після смерті в 1991 році її сина, який був чоловіком Мойсеєвої Є., між нею і невісткою склалися неприязні стосунки; позивачка пропонувала відповідачці провести обмін займаної квартири, але вона відмовилася. p> Рішенням Хорошевського міжмуніципальної суду Північно-Західного округу м. Москви від 25 червня 1997 (залишеним без зміни судовою колегією у цивільних справах Московського міського суду та президією Московського міського суду) в позові відмовлено. p> Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ задовольнила протест заступника Голови Верховного Суду РФ, скасувала судові постанови і винесла нове рішення про задоволення позову Мойсеєвої З., вказавши таке. p> Відмовляючи в позові про зміну договору житлового найму, суд обгрунтував це тим, що квартира має кухню за розміром менше 6 кв.м і суміщений санвузол; розмір ізольованої кімнати, на яку претендує позивачка, менш норми надання житлової площі. Судова колегія та президія міського суду, визнаючи рішення суду правильним, також вказували на це. p> Однак названі обставини не можуть служити підставою до відмови в позові про зміну договору житлового найму. p> У Відповідно до ст. 86 ЖК УРСР повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти проживають з ним повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею або з урахуванням відбувся угоди про порядок користування житловим приміщенням йому може бути виділено приміщення, яке задовольняє вимогам ст.52 цього Кодексу. p> У силу ст.52 ЖК УРСР предметом договору найму може бути лише ізольоване житлове приміщення, що складається з квартири або однієї або декількох кімнат. Чи не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення. p> Як видно з матеріалів справи, на кожного мешканця в згаданій квартирі мешканця припадає по 9,3 кв. м житлової площі. Кімната розміром 8,1 кв. м., на яку Моїсеєва З. просила укласти окремий договір найму, ізольована. Між Мойсеєвими, як встановлено в суді першої інстанції, відбулося угоду про порядок користування квартирою, згідно з яким Моїсеєва З. тривалий час користувалася ізольованою кімнатою, а Моїсеєва Є. і двоє її дітей - двома суміжними кімнатами. p> Статтями 52 і 86 ЖК УРСР передбачено умови, за яких можливе укладання окремого договору найму на житлове приміщення в квартирі. Невеликий розмір кухні і суміщений санвузол в квартирі не є перешкодою за змістом наведених статей ЖК УРСР для укладення такого договору найму. p> Чи не може служити підставою до відмови в позові про вимірювання договору житлового найму і та обставина, що розмір ізольованої кімнати, на яку претендує позивачка, менш норми надання житлової площі. p> Як роз'яснив Пленум Верховного Суду РФ у п. 15 постанови від 26 грудня 1984 "Про деякі питання, виникають у судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР "[26] [26], у разі, коли однією з сторін відповідно до припадає на її частку житлової площею можна виділити з урахуванням санітарних і технічних вимог ізольоване приміщення за розміром менше встановленої ст.38 ЖК УРСР норми житлової площі, суд не вправі відмовити у задоволенні позову з посиланням тільки на цю обставину, оскільки закон не виключає можливість укладення договору найму житлового приміщ...
