блікову політику конкретного комерційного банку по інших видах видаваних їм позичок. Конкретна величина цієї ставки прямо залежить від центрального банку, є активним учасником і прямим координатором ринку міжбанківських кредитів.
2 Форми фінансування інвестиційних проектів
2.1 Джерела фінансування інвестиційних проектів
Відомо, що інвестиційні проекти вимагають чималих витрат. Особливо проекти, що реалізуються у сфері нерухомості. Зважаючи самим надійним вкладенням капіталу, нерухомість стає і самим фінансовоемкім. Серйозною проблемою стає пошук коштів на початковому етапі, коли в проект не вірить ніхто, крім автора ідеї. Практика показує, що фінансові партнери з'являються пізніше, коли вже вкладено близько третини від загальної суми інвестицій. Якщо ваша компанія має необмежені фінансовими ресурсами - проблем немає. Але тим, у кого грошей явно не вистачає, доводиться шукати додаткові джерела фінансування. Інвестиційні проекти у сфері нерухомості можна розділити на дві категорії. Одні фінансуються, що називається, 'зі своєї кишені', інші - за рахунок з залучення кредитних ресурсів. Однак, потреба в додаткових грошових ресурсах може виникнути не тільки у випадку повної відсутності власних коштів. Кредит може знадобитися, наприклад, якщо з'являються додаткові, не враховані раніше будівельні та фінансові ризики. Іншим приводом звернутися за фінансовою допомогою може стати відмова одного або декількох співінвесторів від своїх зобов'язань з фінансування проекту.
Як можна вступити в такому випадку? p> На реалізацію проекту можна взяти кредит, залишаючись при цьому єдиним інвестором. Можна залучити співінвесторів на правах пайової участі у будівництві з подальшим перерозподілом площ. І, нарешті, можна переуступити права на закінчення будівництва об'єкта іншому інвестору. У цілому інвестиційні проекти в сфері нерухомості, які вимагають залучення фінансів ззовні можна, знову таки, розділити на дві категорії: проекти, в яких кредитування ведеться з нульовій стадії будівництва, з самого початку, і проекти, де кредит з'являється тоді, коли об'єкт нерухомості частково готовий. Як показує практика, в першому випадку, отримання банківських кредитів практично неможливо, за винятком випадків, коли у Позичальника є інше надійне забезпечення. Зазвичай подібні спроби закінчуються продажем підприємства, на яке оформлена вся погоджувальна і проектно-кошторисна документація, іншому інвестору. Необхідний мінімум для отримання кредиту в другому варіанті - стовідсоткова готовність проекту та дозволів, а також наявність власного внеску в проект. Уявімо, що кредит вже отриманий. Тепер інвестор-девелопер може йти по шляху оптимізація відсотків або паралельного вкладення в проект кредитних і власних коштів. Незалежно від причин виникнення потреби в додатковому фінансуванні, проект, вже знаходиться на стадії реалізації більш привабливий для банків. Тут виникає менше ризиків: сам об'єкт незавершеного будівництва може виступати в якості застави, завершення будівництва вимагає менше часу, отже, кредити будуть більш короткими. Але при оформленні подібних договорів застави та їх оцінці виникають деякі нюанси, головний з яких - ідентифікація прав власності на об'єкт незавершеного будівництва. У більшості випадків інвестор набуває права власності на об'єкт нерухомості тільки після його введення в експлуатацію. Тоді, предметом застави можуть виступати майнові права на нерухомість, право власності на яку буде отримано в майбутньому, а протягом періоду будівництва інвестор може укладати інвестиційні контракти з іншими співінвесторами, за якими право власності повинне буде перейти до нових власників, які можуть навіть не знати про те, що їх право на отримання у власність об'єкта нерухомості обтяжене кредитними зобов'язаннями. Крім того, місцеві органи влади можуть поставити жорсткі умови щодо відведення землі, суворо лімітіруя термін будівництва або вимагаючи викупу земельної ділянки у власність, що значно підвищить витратну частину проекту. У разі невиконання цих умов забудовнику загрожує втрата прав на використання даної ділянки або, як мінімум, штрафні санкції. Таким чином, ризики банків при кредитуванні проектів, пов'язаних з будівництвом під заставу незавершеного будівництва, є досить високими. Забезпеченням за такими кредитами можуть виступати корпоративні права на підприємство, на яке оформляється вся проектно-кошторисна та погоджувальна документація, що не веде будь-якої іншої фінансово-господарської діяльності. Функції банків при фінансуванні подібних проектів не можуть обмежуватися видачею кредиту та оформленням договору застави. З боку банків необхідний високоякісний моніторинг цих кредитів, участь в управлінні проектом, обов'язковий контроль над будівництвом і поточної фінансово - господарською діяльністю підприємства. Головною проблемою для забудовників є наявність довгострокових і дешевих кредитних ресу...
