рсів. У нашій практиці, одним з найефективніших інструментів фінансування такого роду проектів є Кредитна лінія ЄБРР на розвиток малого та середнього бізнесу. Однак, і тут отримання кредиту аж ніяк не безпроблемне. Так страхування будівельних ризиків у наших умовах є малоймовірним, оцінка об'єкта незавершеного будівництва - застави, нижче необхідної величини кредитних ресурсів. Плюс існують і обмеження по вартості проектів, а щоб виплатити відсотки по кредитом до здачі об'єкта в експлуатацію інвестору доводиться витрачати власні кошти, які могли б бути вкладені в проект, відсутня чітко вивірена будівельна кошторис, яка коригується, як правило, у велику сторону. Ще однією проблемою може стати те, що частка власного внеску девелопера повинна бути не менше 30%. Вже стало зрозумілим, що впорається з усім спектром таких питань підрозділам банків, інвесторів і забудовників стає досить важко, і не всі з них можуть робити це самостійно. Із зростанням кількості девелоперських проектів у сфері нерухомості все більше активізується попит на послуги професійних профільних консультантів. Адже, для вирішення подібних завдань необхідні консультанти із знаннями і практичним досвідом у сфері ринку нерухомості, оцінки нерухомості, инжиринга, архітектури та будівництва, а також фінансового аналізу і моделювання. Перевага в роботі з такою групою полягає в тому, що всі підрозділи, що займаються наданням різних видів послуг, взаємодіють між собою і мають спільні цілі з інвестором, оскільки більша частина доходу компаній залежить від успіху в реалізації проекту. Другою перевагою такого співробітництва є зменшення тимчасових і фінансових витрат, пов'язаних із супроводом проекту та наданням супутніх послуг. Спочатку, проекти проходять відповідну правову, економічну та будівельно-архітектурну експертизу, де:
- юристи визначають легітимність проекту і його 'слабкі' місця, статус земельної ділянки, виділеної під будівництво, а також ризики, які можуть виникнути при отриманні права власності на збудований об'єкт;
- інжірінговие служби проводять будівельну експертизу об'єкту, вивчають геодезію земельної ділянки, можливість отримання необхідних технічних умов для будівництва, реальність погодження та виконання архітектурно-будівельного проекту, а також вивчають відповідність представленої кошторису на будівництво поточними ринковими параметрам;
- ріелтори разом з оцінювачами надають фінансистам достовірну інформацію, підкріплену аналогами, про вартості земельної ділянки та права переуступки проекту іншому інвестору в разі його вимушеного 'згортання', про можливі ціни реалізації побудованих площ на різних етапах будівництва та за умови введення об'єкта в експлуатацію;
- фінансові аналітики, у свою чергу, розраховують інвестиційну привабливість проекту. p> Таким чином, докорінно змінюється звичний статус ріелтора: з брокера з купівлі-продажу та оренди нерухомості він перетворюється на професійного консультанта на ринку інвестицій в нерухомість.
2.2 Довгострокове кредитування комерційними та державними банками
В умовах переходу до ринкових відносинам зростає роль довгострокового кредиту як джерела грошових коштів у формуванні та вдосконаленні основних фондів народного господарства. Він використовується на капітальні вкладення виробничого і невиробничого призначення. Перелік об'єктів довгострокового кредитування дуже різноманітний. Так, у підприємств і господарських організацій, незалежно від форм власності, це витрати на технічне переозброєння, реконструкцію і розширення виробництва, на будівництво об'єктів невиробничого призначення і на придбання обладнання, що не входить у кошториси будівництв. Довгостроковий кредит використовується також при будівництві нових підприємств і споруд, що мають важливе народногосподарське значення. Довгостроковий кредит надається підприємствам і господарським організаціям на зазначені вище цілі на принципах зворотності, терміновості, платності і забезпеченості. Переваги при довгостроковому кредитуванні мають проекти, які забезпечують народногосподарську ефективність, вирішують економічні і соціальні проблеми країни, розширюють експортні можливості, збільшують виробництво товарів народного споживання. Обов'язковими умовами довгострокового кредитування являются: статус позичальника як юридичної особи, екологічна безпека об'єкта кредитування, забезпеченість своєчасного і повного повернення кредиту та сплати відсотків за користування ним, дотримання норм тривалості будівництва.
Довгостроковий кредит можна розділити на такі його види:
1. Кредит, який надається комерційними банками на договірних засадах за рахунок їх власних і залучених засобів;
2. Державний кредит, джерелом якого є кошти республіканського бюджету, і кредит під цільові виробничі програми за рахунок централізованих кредитних коштів Центрального банку.
Кредитування в кожному з...
