ся в бік зменшення. Недоліком даного кредитного інструмента є значна навантаження на позичальника в перші місяці, що призводить до зростання ризику неповернення. Крім того, збільшується необхідний поріг платоспроможності потенційного позичальника, обмежується число можливих користувачів іпотечного кредиту. Враховуючи ці моменти, можна зробити висновок, що кредит з фіксованою сумою основного боргу в меншій мірі підходить для практики іпотечного кредитування.
Останнім часом досить широке застосування в практиці зарубіжних банків знайшли кредити з В«шаровимВ» платежем , коли передбачається великий підсумковий (В«шаровийВ») платіж в рахунок погашення основного боргу. Різновидами такого роду кредитів є кредити, передбачають:
- протягом кредитного періоду виплату тільки відсотків, а наприкінці терміну В«шаровийВ» платіж у рахунок погашення боргу;
- часткову амортизацію кредиту з підсумковим В«шаровимВ» платежем, тобто протягом кредитного терміну сплачуються відсотки і частково погашається основний борг, а наприкінці строку вноситься частина боргу;
- заморожування процентних виплат до кінця терміну кредиту, після закінчення терміну виплачується вся сума кредиту і нарахований складний відсоток.
Недоліком кредиту з В«шаровимВ» платежем є підвищений ризик неповернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це пов'язано з тим, що повернення основної суми відсувається на кінець терміну, тому велика ймовірність зміни фінансового становища позичальника, яке може призвести до його неплатоспроможності. Крім того, з плином часу зростає ризик зміни вартості застави, імовірність зниження цін на нерухомість, що набуває особливої вЂ‹вЂ‹значущості в умовах погашення основної суми боргу наприкінці терміну. ​​
Індексуємі інструменти іпотечного кредитування були розроблені для країн з високою інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредит з індексацією непогашеної суми боргу та кредит з подвійною індексацією.
Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеної суми боргу на основі обраного індексу. В якості індексу беруться різні показники в залежності від ситуації в економіці, а також від джерел та вартості ресурсів, що залучаються для видачі іпотечних кредитів, - індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальної заробітної плати, рівень інфляції та ін Такий інструмент дозволяє робити погашення кредиту однаковими платежами в реальні суми при зміні номінальних величин платежів. Інфляційний ризик при цьому цілком переноситься на позичальника. У той же час зростає кредитний ризик, тому що зростання індексу може випереджати зростання реального доходу позичальника.
Кредит з подвійною індексацією дозволяє більш рівномірно розподілити ризики між позичальником і кредитором. Застосовуються два індекси:
- платежі індексуються за якимось показником доходу, забезпечуючи тим самим зворотність кредиту і його доступність;
- номінальний непогашений залишок кредиту індексується за індексом, отражающему рівень інфляції (вартості споживчого кошика і т. д.), що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.
Таким чином, в заздалегідь обумовлений час (чим вище інфляція, тим частіше) змінюється номінальна вартість платежів з урахуванням змін в індексі заробітної плати, а номінальна вартість непогашеного залишку боргу змінюється з урахуванням динаміки індексу інфляції.
Різновидом кредиту з подвійною індексацією є кредит з регульованою відстрочкою платежу , який передбачає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних організацій для банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається В«контрактною ставкоюВ» т визначає розмір платежу, який зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на основі ставки відсотка на міжбанківському ринку кредитів.
Проте в дійсності регулярні щомісячні платежі по кредиту позичальник робить по досить низькою ставкою, яка називається В«платіжноїВ». Різниця між величиною, яку клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він платить за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Величина щомісячного платежу позичальника періодично перераховується виходячи зі зрослої суми заборгованості таким чином, щоб до кінця терміну клієнт погасив її повністю. Можна сказати, що платежі за повною В«контрактноюВ» процентній ставці стягуються в більш пізній період.
У той же час використання кредитних інструментів (зокрема, інструмент з регульованою відстрочкою платежів) з індексацією основної суми боргу пов'язане з проблемою зростання кредитної заборгованості або В«негативної амортизаціїВ», що збільшує ризик ліквідності, який означає, що приплив готівкових коштів у банк може виявитися недостатн...
