вого потоку за довгостроковим іпотечним кредитом.
Інструменти іпотечного кредитування покликані пов'язати інтереси кредитора і позичальника шляхом:
- забезпечення прибутковості іпотечної діяльності і поворотності коштів кредитора, захисту його коштів від інфляції;
- зниження ризиків іпотечного кредитування;
- забезпечення таких умов кредитування, при яких кредит стає доступним для позичальника. p> Вибір інструмента кредитування обумовлений рядом факторів, серед яких можна назвати наступні:
- ситуація в економіці (рівень інфляції, доходи населення, грошова політика уряду і т.п.);
- джерела і ціна залучених коштів для видачі іпотечних кредитів;
- необхідність забезпечення простоти та доступності для розуміння розрахунків за кредитами.
Всі інструменти іпотечного кредитування можуть бути як самоамортізірующіміся (Що передбачають рівномірні виплати - постійний іпотечний кредит), так і з В«ШаровимВ» платежем, з фіксованими виплатами основної суми боргу, наростаючими платежами, зі змінною ставкою. p> Перша група кредитів - стандартний іпотечний кредит передбачає таку організацію грошового потоку, при якій платежі по кредиту здійснюються у вигляді рівних, як правило щомісячних, внесків. Такий кредит називається аннуітетний іпотечний кредит. Терміновий ануїтет - це грошовий потік з рівними надходженнями протягом обмеженого часу. Надходження робляться в кінці (або на початку) рівних часових інтервалів.
Платіж по кредиту здійснюється щомісячно. Позичальник щомісячно виплачує рівні суми, частина яку йде на погашення кредиту і частина - на сплату нарахованих за місяць відсотків, що, по-перше, дає стабільність позичальникові у розмірі його витрат за кредитом, по-друге, оскільки відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми по кредиту, то позичальник виплачує відсотків менше, ніж якби не здійснювалося щомісячне погашення частини основного боргу і відсотки нараховувалися б на всю суму отриманого кредиту. Банк у свою чергу поряд з нарахованими відсотками отримує в погашення частину виданого кредиту, тобто даний варіант найбільш зручний для Росії.
З метою аналізу, а також на прохання позичальника може бути розрахований баланс основної суми кредиту на будь-який місяць кредитного строку. p> Модифікацією стандартного ануїтетного кредиту з щомісячними платежами є іпотечний кредит з двотижневою періодичністю платежів, який дозволяє скоротити термін кредиту і загальну суму процентних платежів.
Друга група кредитів - іпотечні кредити зі змінними виплатами - підрозділяється на дві підгрупи: кредити, розміри платежів за яким визначаються відразу при укладанні кредитного договору, і кредити з альтернативними інструментами іпотечного кредитування, що використовують індексуючі коефіцієнти.
Серед кредитів другої групи поширеними є кредити зі змінною процентною ставкою, кредити з фіксованою виплатою основної суми боргу, кредити з В«шаровимВ» платежем, іпотека з зростанням платежів, індексовані кредити.
В умовах нестабільної економіки найбільш прийнятний кредит з змінною процентною ставкою . У його основі лежить перегляд відсоткової ставки залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто відповідно до зміни вартості залучених ресурсів. Спочатку розрахунки проводяться за формулою стандартного ануїтетного іпотечного кредиту. Отримана таким чином сума платежу діє до перегляду відсоткової ставки. Потім аналогічний розрахунок, враховує нову відсоткову ставку, робиться на термін, що залишився кредиту і так далі для кожного періоду кредиту, характеризується змінною ставкою.
Застосовуючи кредит з змінною процентною ставкою, можна зіткнутися з низкою проблем, а саме:
- не всі встановлювані індекси для перегляду відсоткової ставки вірно відображають інфляцію і реальну вартість ресурсів;
- частий перегляд процентної ставки робить кредит менш привабливим,
- можлива неспівмірність платежів за кредитом і доходів позичальника;
- відносна складність інструменту.
Щоб підвищити привабливість для позичальників іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, застосовується механізм регулювання процентної ставки. Суть регулювання полягає у встановленні обмежень на максимальний рівень процентної ставки. При цьому можливо одночасно визначити максимально припустиме збільшення відсотка протягом одного року і максимальна межа збільшення відсотка за весь кредитний період. Однак з метою захисту інтересів банку може бути встановлений мінімальний рівень процентної ставки.
Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу широко застосовувався банками в практиці споживчого кредитування. При цьому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюєть...
