і фінансовий статус готелів, заявлених у операціях з продажу. [13]
Оскільки вартість готелю на певну дату оцінки залежить від її здатності приносити чистий дохід у майбутньому, при оцінці цієї вартості найчастіше застосовується дохідний підхід. Для прогнозування майбутнього доходу готелю оцінювачі аналізують готельний ринок. Поточна вартість цього прогнозованого доходу і визначає готовність ринку запропонувати за готель ту чи іншу суму.
Прогноз чистого доходу готелі безпосередньо залежить від ринкових умов, які характеризуються об'ємом попиту на готельні номери і послуги, а також конкурентним пропозицією на ринку. Для аналізу попиту передбачається, що клієнтура готелі неоднорідна і може бути розділена на різні категорії: діловий туризм, відвідувачі нарад і конференцій, співробітники авіакомпаній, туристи (індивідуальні та групові тури). Потім прогнозується обсяг попиту по кожному сектору в майбутньому, а також проводиться прогноз незадоволеного і вимушеного попиту, які можуть виникнути на ринку. Конкурентна пропозиція готельних номерів оцінюється як сума кількості доба-номерів на рік, що включає існуюче пропозиція на ринку, пропозиції в рамках проектів в стадії реалізації, а також готельних проектів, очікуваних у майбутньому.
Для кожного року аналізованого періоду можлива ціна і наповнюваність номерів визначаються на підставі прогнозу показників попиту та пропозиції. Це вимагає оцінки конкурентоспроможності готелю і поєднання рівня наповнюваності та середньої ціни номери, які можна досягти при очікуваних ринкових умовах. Основний джерело доходів готелю - річний дохід від здачі номерів - розраховується як число зайнятих номерів, помножене на досяжну ціну номера (дивіться прикладену таблицю). Дохід від інших послуг, що надаються готелем, зазвичай надходить одночасно, залежно від можливої вЂ‹вЂ‹наповнюваності готелю.
Для отримання чистого доходу оцінювач використовує спеціальний набір рахунків, в яких представлені всі джерела доходу, співвідносні з готельним бізнесом. У разі якщо готель надає повний набір послуг, сюди, крім доходу від здачі номерів, входять: доходи від ресторанів, барів, кафе, доходи від послуг телефонного зв'язку, послуг пральні, послуг з організації конференцій, доходи від бізнес-центру, фітнес-центру і від здачі в оренду торгових приміщень. p> Щоб визначити поточну вартість очікуваного чистого річного доходу, використовується ставка дисконтування (коефіцієнт віддачі), яка відображає, як можливий ризик, пов'язаний з експлуатацією готелю, так і зацікавленість інвесторів у придбанні будівлі і устаткування готелю в даний час. Хоча готелі, безумовно, відносяться до об'єктів нерухомості, вони управляються як бізнес, що робить їх оцінку більш складною і не однозначною, ніж у випадку із звичайними типами комерційної нерухомості, де вартість визначається залежно від рівня можливої вЂ‹вЂ‹орендної плати.
Таким чином, оцінюючи нерухомість і бізнес готельних комплексів, р...
