осійські оцінювачі застосовують всі три загальноприйнятих підходу - прибутковий, витратний і порівняльний. Необхідно відзначити, що в багатьох країнах з ринковою економікою, де готелі продаються на вільному і відкритому ринку, найбільш часто застосовуються тільки дохідний і порівняльний підходи. Розглянемо особливості застосування зазначених підходів в оцінці готелів. p> Витратний підхід - спосіб оцінки майна готелів, заснований на визначенні вартості витрат на створення, зміна та утилізацію майна з урахуванням всіх видів зносу. При цьому реалізується принцип заміщення, що виражається в тому, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створюваний об'єкт тієї ж корисності. Даний підхід найчастіше застосовується, коли завданням є визначення вартості нерухомості готелів. Як правило, він мало прийнятний, коли оцінюється готельний бізнес. У цьому випадку він може бути використаний тільки для оцінки активів в рамках оцінки бізнесу. Витратний підхід може бути успішно застосований, коли завданням оцінки є визначення вартості нерухомості, яка перебуває у класичному варіанті із земельної ділянки і забудови. Слабким місцем витратного підходу є необхідність визначення вартості іншого майна готельного комплексу крім будівель і земельної ділянки. Вклад витратного підходу в кінцевий результат може бути не настільки важливий, коли є істотний знос забудови. [14] p> З точки зору оцінки витратного підходу особливістю готельних комплексів є необхідність врахування набагато більших (у порівнянні з іншими варіантами розвитку нерухомості) одноразових інвестицій у будівництво (реконструкцію) об'єктів та їх обладнання. При визначенні вартості вільної земельної ділянки до витрат на нове будівництво повинні бути додані витрати на меблювання номерного фонду та інше обладнання готелів. Цього, як правило, не вимагається при оцінці інших типів нерухомості. p> При оцінці вартості земельної ділянки необхідно виконати оцінку вартості будівництва нерухомості, відповідної найбільш ефективному використанню цієї ділянки (з урахуванням правочинності, фізичної здійсненності, фінансової виправданості, максимальної ефективності). При цьому оцінювати земельну ділянку доцільно під функцію найбільш ефективного використання. У цьому випадку оцінювачу необхідно характеризувати умовно вільні і забудовані земельні ділянки по наявності або відсутності обтяжень, так як ця обставина значною мірою впливає на кінцевий результат - величину ринкової вартості. Порівняльний підхід в оцінці заснований на зіставленні вартості оцінюваного майна з вартістю на ринку інших аналогічних об'єктів, тобто на основі інформації про аналогічні угоди. Показником ринкової вартості оцінюваного об'єкта виступає ціна, яку заплатить на вільному ринку типовий покупець за аналогічний за якістю та корисності об'єкт. Порівняльний підхід поки що досить рідко застосовується на практиці. [15]
Порівняльний підхід може бути реалізований двома основними методами: мет...
