удівлями і спорудами) і оцінка земельної ділянки як вільного для реалізації на ньому в подальшому готельної функції. У рамках оцінки бізнесу зазвичай визначається вартість цінних паперів або часток у разі купівлі-продажу акцій готельного комплексу на фондовому ринку. Для прийняття обгрунтованого інвестиційного рішення необхідно оцінити власність готельного комплексу і частку цієї власності, що припадає на що здобуває пакет акцій, а також можливі майбутні доходи від бізнесу. В обох випадках оцінка готелю здійснюється, як правило, на основі даних бухгалтерського обліку та результатів господарської діяльності аналогічних об'єктів. Відповідно до дохідним підходом на підставі поданих документів аналізується стан господарської діяльності оцінюваного готельного комплексу. Цей аналіз дозволяє визначити, чи можна оцінюваний об'єкт вважати типовим для готельного бізнесу (типовою вважається готель, який генерує близько 70% доходу за рахунок номерного фонду, а решту частини доходу - приблизно 30% - за рахунок доходу від ресторанів, торгівлі та інших послуг).
Основними параметрами, формують при цьому дохідну частину проекту, є: заповнюваність готелю і вартість готельного номера. [11] При оцінці необхідно враховувати, що реальні ціни розміщення в готелях відрізняються від заявлених вартостей готельних номерів, експонованих у відкритих прайс-листах. Готелі незалежно від їх статусу і категорії тісно співпрацюють з туристичними фірмами, в тому числі в сфері ділового туризму. Залежно від кількості викуповуються місць туристичним фірмам можуть надаватися різні знижки.
Так, корпоративний тариф може бути на 20-30% нижче стандартного. У готелях високого класу діє, як правило, система бонусів: набравши певну кількість балів, туристична фірма отримує право на безкоштовні номери і дорогі презенти. У багатьох готелях є своя система заохочення постійних партнерів. У середньому реальні ціни розміщення можуть бути нижче відкрито заявлених на 10-50%. [12]
2.2 Технологія оцінки готелів
Готельна нерухомість періодично стає об'єктом різного роду операцій - угод купівлі-продажу, злиття-поглинання, фінансування-рефінансування і т.д. Для цього потрібно встановити передбачувану ринкову вартість об'єкта, грунтуючись на існуючих професійних методах і підходах. p> Зазвичай при оцінюванні готелі застосовуються три традиційних підходу (витратний, порівняльний та прибутковий), як і при оцінці інших дохідних активів, будь то об'єкти нерухомості або бізнесу. Для того щоб врахувати всі елементи, що утворюють вартість функціонуючої готелі, при витратному методі оцінки слід врахувати всі нематеріальні цінності, пов'язані з брендом готелі та її функціонуванням як єдиного бізнесу і його стабільністю. При прибутковому методі розглядаються витрати по заміні швидкозношуваних предметів і складного обладнання. А метод порівняння продажів повинен включати коригування на потенційну різницю у фізичному стані ...
