Чим більше ризик, тим вище повинна бути величина процентної ставки, щоб інвестор міг взяти на себе ризик по якомусь інвестиційному проекту.
Компенсація за низьку ліквідність. Ліквідність показує, наскільки швидко нерухомість може бути перетворена в готівку. Нерухомість низьколіквідних по порівнянні, наприклад, з акціями та іншими цінними паперами. Поправка на неліквідність свого роду поправка на тривалу експлуатацію при продажу об'єкта або на час з пошуку нового орендаря у разі банкрутства або відмови від оренди існуючого орендаря.
Компенсація за інвестиційний менеджмент. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більш компетентного управління вони вимагають.
Ставка відшкодування капіталу. Величина, що дорівнює одиниці, поділеній на число років, необхідне для повернення вкладеного капіталу, грунтується на тимчасовому інтервалі, в протягом якого, за розрахунками типового інвестора, відбудеться повернення капіталу, вкладеного в оцінювану нерухомість.
Загальний коефіцієнт капіталізації при цьому методі розраховується шляхом підсумовування процентної ставки, обчисленої кумулятивним методом, і ставки повернення капіталу.
3. Метод пов'язаних інвестицій власного і позикового капіталу.
Так як більшість об'єктів нерухомості купується з допомогою позикового і власного капіталу, то загальна ставка капіталізації повинна задовольняти ринковим вимогам доходу на обидві частини інвестицій.
Інвестиції = позиковий капітал + власний капітал.
Ставка капіталізації на позикові кошти називається іпотечної постійної і розраховується наступним чином:
Rз = щорічні виплати з обслуг. боргу/основна сума іпотечної позики
Якщо позика виплачується більш часто, то R розраховується шляхом множення платежів по обслуговування боргу на їх частоту (місяць, квартал) а потім ділиться на всю суму іпотечної позики.
Іпотечна постійна є функцією відсоткової ставки, частоти амортизації боргу та умов кредиту. Коли умови кредиту відомі, іпотечну постійну можна визначити з фінансових таблиць: вона представлятиме собою суму ставки відсотка і коефіцієнта фонду погашення. Інвестор власного капіталу також прагне до отримання систематичних грошових доходів.
Ставка, використовувана для капіталізації доходу на власний капітал, називається ставкою капіталізації на власний капітал (Rc) і визначається наступним чином:
Rc = грошові надходження до вирахування податків/сума вкладених власних коштів
Rc є не просто нормою прибутку на капітал, а поєднує в собі норму прибутку на капітал і повернення вкладеного капіталу.
Загальна ставка капіталізації (R) повинна задовольняти певному рівню іпотечної постійною для кредитора і припливу доходу для інвестора власного капіталу. Вона визначається шляхом зважування її складових пропорційно розмірам позикового і власного капіталу в складі інвестицій. Відношення велич...
