ини позикового капіталу до вартості фонду інвестицій називається кредитної часткою. Кредитна (боргова) частка в сумарних інвестиціях в нерухомість дорівнює:
Мкред. = величина кредиту/вартість інвестицій
Тоді частка власного капіталу становить: Мсоб. = 1 - Мкред., Де за 1 прийнятий сумарний капітал.
Коли відомі іпотечна постійна (Rз) і ставка капіталізації доходу на власний капітал, то загальна ставка капіталізації буде дорівнює:
R = Rз х Мкр. + Rc (1-Мкр.). br/>
Типові строки та умови надання іпотечних кредитів можна отримати шляхом аналізу ринкових даних. Ставки капіталізації на власний капітал отримують на основі даних за порівнянними продажам.
Приклад. Визначити вартість власності, для покупки якої можна отримати кредит сумою 1000000 під 12% річних на 20 років при щорічних платежах (річний платіж з обслуговування боргу - 133880). Передбачається, що після 8-річного періоду володіння власність буде продана за 1200000. ЧОД становить 180000, а інвестор розраховує на отримання 14%-ної норми віддачі власного капіталу.
Рішення. У Відповідно до основної формулою іпотечне-інвестиційного аналізу:
V = PV [(180000 - 133880), 8 років 14%] + PV [(1200000 - 829295), 8 років 14%] + 100000 = 213944 + 129953 + 1000000 = 1343897. p> 4. Модифікований метод капіталізації позикового і власного капіталу (метод Елвуда). Існує думка, що методом зв'язаних інвестицій притаманні деякі недоліки, тому що він не враховує тривалість періоду планованих капіталовкладень, а також зниження або підвищення вартості майна протягом цього періоду. У 1959 році членом інституту оцінки (МАГ) Л.В. Елвуд були ув'язані ці фактори з факторами, вже включеними в метод зв'язаних інвестицій, і запропонована формула, яку можна було використовувати для перевірки або розрахунку загальної ставки капіталізації. Крім того, були розроблені таблиці, що спрощують використання його методу.
Формула Елвуда, розроблена для розрахунку загальної ставки капіталізації, має наступний вид:
R = Rс - Мкр х С/Dep - app (SFF),
R - загальна ставка капіталізації;
Rс - ставка доходу на власний капітал - являє собою реальний дохід на капіталовкладення, який типовий інвестор очікує отримати за період володіння майном. Вона включає збитки або в основному прибули від продажів (тому більшість інвесторів планує продати придбане майно дорожче, ніж воно було куплено). Ставка доходу на власний капітал розраховується на основі ринкових даних і залежить від специфіки конкретного об'єкта оцінки.
Мкр - відношення величини іпотечного кредиту до вартості (кредитна частка в сумарному капіталі);
С - іпотечний коефіцієнт;
Dep - зменшення вартості майна за прогнозований період;
арр - підвищення вартості майна за прогнозований період;
SFF - коефіцієнт фонду погашення при ставці Y для прогнозованого періоду володіння.
Іпотечний к...
