є функція типу власності (житлова, виробнича), її місця розташування, стадії в інвестиційному циклі (нещодавно ввели або має традиція орендних відносин).
В· Фінансовий - ризик зменшення частки чистого операційного доходу, що припадає на власний капітал.
В· Рівень цього ризику залежить від частки позикових коштів і характеру кредитної угоди.
В· Ризики ринку капіталу - зміни в рівні процентних ставок банків, коефіцієнтів повернення капіталу можуть призвести до зміни ринкової вартості нерухомості.
В· Ризики, пов'язані з інфляцією - несподівані (непередбачувані і не враховані в розрахунку - 17 серпня 1998р.!) інфляційні зміни можуть стати причиною підвищення вартості оренди, реверсії при зниженні купівельної спроможності населення.
В· Ризик неліквідності - непередбачені труднощі перекладу нерухомості у готівку за ринковою вартістю в розумні терміни.
В· Ризик зміни екологічної обстановки - вплив на попит оренди, купівлі, додаткові витрати (озеленення, шумозахист, вентиляція).
В· Правові - зміна податкового законодавства, правил зонування, забудови та ін,
В· Ризики некомпетентного управління нерухомістю (недосягнення ринкового рівня ЛНЕІ).
. Методи аналізу ризиків
оцінка нерухомість ризик капітал
Аналіз чутливості до змін окремих факторів.
Суть методу полягає в розрахунку впливу зміни кожної з обраних змінних на величину досліджуваного показника в припущенні тісному кореляційної залежності між змінами змінної і досліджуваного показника.
Аналіз сценаріїв
Цей метод вимірює чутливість досліджуваного параметра до змін групи змінних (факторів).
Зазвичай аналізуються три варіанти сценарію - песимістичний, оптимістичний і найбільш імовірний.
Прогнозують значення змінних для кожного сценарію та ймовірність їх здійснення на основі прогнозу зміни ситуації на ринку.
У результаті отримують три значення шуканого показника, як результати реалізації кожного сценарію.
Припускаючи нормальний розподіл значень досліджуваного показника, розраховують варіацію, стандартне відхилення і довірчий інтервал значень показника при відповідній ймовірності (рис. 1).
Розглянемо приклад
№ № п./п.ПоказателиСценарииПессимистическийНаиболее вероятныйОптимистический1Потенциальный валовий доход1601802002.Действітельний валовий доход150170...
