тосування передової сучасної технології, можна забезпечити такий же обсяг виробництва або послуг за рахунок використання сучасної будівлі-замінника менших розмірів, то в розрахунок слід приймати вартість заміщення.
Для будівель, що перебувають під охороною держави або зареєстровані як мають історичну або архітектурну цінність, вартість заміщення узгоджується із законодавчими вимогами, розпорядчими збереження всього будівлі або її частини.
У вартість відновлення або заміщення повинні включатися всі витрати по забудові, включаючи витрати на розробку ділянки, на інженерну інфраструктуру і будь-яке додаткове обладнання екологічного призначення, яке потрібні відповідно до законодавчими і нормативними актами.
У вартість відновлення або заміщення повинні включатися всі звичайні в даних випадках витрати, а також всі витрати, пов'язані з отриманням дозволів, ліцензій або проведенням експертиз, включаючи екологічну експертизу та інші оцінки, необхідні відповідно до законодавчих або нормативними актами.
Вартість фінансування повинна враховуватися на базі поточної вартості позикового капіталу, або у виняткових випадках, за прийнятою внутрішньої ставкою. Визначення відновної або замісної вартості проводиться:
на підставі даних спеціалізованих нормативних баз та довідників для оцінки;
на підставі розрахунків витрат, необхідних для отримання на дату оцінки або точної копії об'єкта оцінки, або об'єкта-замінника рівній корисності;
на підставі даних про вартість будівельних контрактів на зведення аналогічних об'єктів в аналогічних ринкових умовах.
Витрати, відповідні відновної або замінної вартості для цілей оцінки нерухомості, обчислюються як сума прямих витрат, непрямих витрат і прибутку підприємця.
До прямих витрат відносяться такі витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом:
вартість матеріалів, виробів та обладнання;
заробітна плата будівельних робітників;
вартість будівельних машин і механізмів;
вартість тимчасових будівель і споруд, заходи з техніки безпеки, транспортно-складські витрати та інші витрати, нормативно прийняті на місцевому ринку;
прибуток і накладні витрати підрядника.
Спосіб розрахунку прямих витрат повинен узгоджуватися з прийнятим методом розрахунку накопиченого зносу. Вибір конкретного способу розрахунку прямих витрат залежить від:
наявності та повноти наявної проектно-кошторисної документації;
фізичної можливості отримання додаткової інформації про конструкції об'єкта оцінки;
особливостей завдання на оцінку;
рол...
