метод порівняння продажів;
метод капіталізації доходу.
У загальному випадку при наявності достатньої кількості ринкової інформації для оцінки необхідно застосовувати всі три методи. Неможливість або обмеження застосування будь-якого з методів повинні бути обгрунтовані у звіті про оцінку. br/>
2.1 Витратний метод оцінки ринкової вартості нерухомості
Витратний метод оцінки нерухомості реалізується в такій послідовності:
визначення вартості ділянки землі;
визначення відновної або замісної вартості будівель і споруд;
визначення величини накопиченого зносу будівель і споруд;
визначення ринкової вартості нерухомості витратним методом, як суми вартості ділянки землі і відновної або замінної вартості будівель і споруд за мінусом накопиченого зносу. При визначенні ринкової вартості нерухомості, ділянка землі розглядається як вільний у припущенні його найкращого і найбільш ефективного використання. p align="justify"> Вартість ділянки землі визначається одним із таких способів:
за наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про продажі аналогічних ділянок землі - методом порівняння продажів;
за наявності достатньої кількості достовірної інформації про продажі або оренді аналогічних ділянок з відносно новими будівлями або спорудами, що представляють найкраще і найбільш ефективне використання ділянки землі як вільного - методом залишкової вартості землі;
за наявності ринкової інформації про довгострокову оренду землі - методом капіталізації орендного доходу;
за відсутності достатньої кількості ринкової інформації про продажі або оренді - застосуванням діючих нормативних методик, встановлених державою.
Вибір прийнятого для розрахунку методу визначення вартості нового будівництва поліпшень повинен бути відповідним чином обгрунтований. Застосування вартості заміщення доцільно у випадках, коли визначити вартість зведення точної копії будівлі важко через застарілі типів будівельних конструкцій і способів зведення, що використовувалися при створенні об'єкта оцінки. p align="justify"> При визначенні відновної або замісної вартості необхідно враховувати такі обставини. Вартість будівель і споруд повинна визначатися при допущенні, що на дату оцінки вони є завершеними об'єктами. Дана процедура не еквівалентна складання кошторису гіпотетичних майбутніх витрат на будівництво. p align="justify"> Якщо вартість заміщення будівлі або споруди аналогічної площі, розрахована з урахуванням застосування сучасної технології і матеріалів, виявляється менше, ніж відновна вартість вже існуючих будівель, то в розрахунок слід приймати вартість заміщення.
Якщо в результаті зас...
