і результату, отриманого витратним методом, при узгодженні результатів оцінки.
При виборі способу розрахунку вартості відновлення або заміщення, визначальним є допущення, що для цілей оцінки нерухомості не потрібна розробка кошторисної документації, яка відповідає рівню деталізації, необхідному для проектування нового будівництва.
За наявності в повному обсязі проектно-кошторисної документації та відповідно їй обсягів робіт і конструктивних рішень, виконаних в натурі, прямі витрати слід визначати базисно-індексним методом. При цьому кошторисні ціни на будівництво, розраховані в базисі систем ціноутворення будівельної продукції (в цінах 1955, 1969, 1984 або 1991 рр..) Приводяться до поточними цінами на дату оцінки за допомогою індексів подорожчання. p align="justify"> При повному або частковому відсутності проектно-кошторисної документації для визначення прямих витрат необхідно виконати обмірні роботи, розрахувати обсяги будівельно-монтажних робіт та їх вартість. Деталізація розрахунку обсягів будівельно-монтажних робіт залежить від застосовуваної нормативної бази з ціноутворення. p align="justify"> До непрямих витрат відносять витрати, супутні зведенню будівлі, але не включаються у вартість будівельно-монтажних робіт:
вартість проектування, технагляду, геодезичного контролю;
оплата консультацій, юридичних, бухгалтерських та аудиторських послуг;
вартість фінансування будівництва;
витрати на рекламу, маркетинг і продаж об'єкта;
адміністративні та інші витрати забудовника.
Розмір непрямих витрат визначається з урахуванням сформованих на ринку тарифів на роботи та послуги з даними позиціях. Для визначення величини зовнішнього (економічного) зносу застосовуються два методи:
метод капіталізації втрати доходу, що відноситься до зовнішнього впливу;
метод порівняння продажів подібних об'єктів за наявності і без зовнішніх впливів.
Загальна величина накопиченого зносу будівлі або споруди визначається як сума величин зносу по всіх позиціях розбивки.
2.2 Оцінка ринкової вартості нерухомості методом порівняння продажів
Метод порівняння продажів застосовується за наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угоди купівлі-продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному. При цьому критерієм для вибору об'єктів порівняння є аналогічне найкраще і найбільш ефективне використання. p align="justify"> Метод порівняння продажів при оцінці нерухомості реалізується в такій послідовності:
аналіз ринкової ситуації для аналогічних об'єктів нерухомості і вибір достовірної інформації для аналізу;
визначення відповідних одиниць порівняння;
