аявність або відсутність зазначених умов, а також їх конкретний зміст впливають на результати оцінки ринкової вартості нерухомості.
1. Виправдовує обставина. Наявність цього пункту в кредитному договорі означає, що у разі порушення позичальником умов кредитного договору банк може розраховувати на відшкодування боргу тільки за рахунок заставленого об'єкта. Інша власність, що належить позичальнику, не може використовуватися для цих цілей. Якщо даний пункт відсутній, позичальник повинен відповідати всім належним йому майном.
2. Право на дострокове стягнення боргу. Відповідно з цією умовою позичальник отримує право на погашення боргу до закінчення терміну кредитування. Наявність такого права важливо в тому випадку, якщо інвестор не виключає можливість перепродажу об'єкта раніше, ніж буде погашено борг. Західна практика передбачає в таких випадках сплату позичальником штрафів на користь банку. Рівень штрафу знижується в міру наближення дати остаточного погашення боргу. У деяких випадках кредити В«замикаютьсяВ» на певний строк, що забороняє дострокове погашення.
3. Право кредитора на дострокове повернення боргу. Наявність такого права передбачає дострокове погашення залишку боргу (В«шаровийВ» платіж) незалежно від того, чи порушував позичальник умови кредитного договору. Можлива дата дострокового погашення встановлюється в момент укладання кредитного договору. При її настанні кредитор може розраховувати на отримання залишку боргу або на перегляд таких позицій, як процентна ставка, залишковий термін погашення боргу. Наявність такого права вигідно банку. p> 4. Право на продаж нерухомості разом з боргом. Це право дозволяє позичальникові продати нерухомість до погашення кредиту, причому залишок заборгованості буде погашати новий власник, кредитор залишається колишнім. Наявність такого права збільшує ризик кредитора, тому банк залишає за собою право давати дозвіл на продаж нерухомості конкретному покупцеві або право на збільшення відсоткової ставки. Слід зазначити, що в цьому випадку продавець несе виняткову відповідальність у тому випадку, якщо новий власник отримав виправдовує обставина.
5. Принцип субординації. Даний пункт передбачає можливість зміни пріоритету іпотечного кредиту. Якщо інвестор купує нерухомість з участю іпотечного кредиту і при цьому передбачає згодом використовувати її у складі інвестиційного проекту, який фінансуватиметься за рахунок позикових коштів, то йому необхідно заздалегідь обумовити можливість зниження пріоритету першого кредиту. Відсутність даного пункту ускладнить отримання нового кредиту під заставу цього ж об'єкта нерухомості.
Конкретні умови фінансування обов'язково повинні враховуватися оцінювачем, який порівнює їх з так званим типовим фінансуванням. Типовим фінансуванням називають величину кредиту, яка може бути надана інвестору, і встановлювану процентну ставку.
Класична теорія оцінки розрізняє поняття В«цінаВ» і В«вартістьВ» об'єк...
