ставка капіталізації враховує інтереси як власного, так і позикового капіталу.
R0-загальний коефіцієнт (ставка) капіталізації;
M - частка позикового капіталу;
Rк - ставка прибутковості на позиковий капітал (кредит);
Е - частка власного капіталу;
Rе - ставка прибутковості на власний капітал.
Метод залишку застосовується також і для фізичних складових (земельну ділянку і поліпшення - будівлі).
Формули:
3
VL-вартість земельної ділянки;
VB-вартість будівлі, споруди;
NOIO-чистий операційний дохід, принесений об'єктом в цілому;
RL-ставка капіталізації для землі;
RB-ставка капіталізації для будівлі.
Завдання 7
Інвестор планує придбати земельну ділянку для здійснення підприємницької діяльності. Планований дохід 20% річних. Термін інвестиційного проекту 4 роки. Безризикова процентна ставка на аналогічні інвестиції оцінюється в 9%. Очікуваний дохід орендної плати 610 000 руб. на рік. Визначити ринкову вартість ділянки за варіантами розрахунку ставки капіталізації (К) методами Рингу, Інвуд, Хоскольда.
Рішення:
. Метод Рингу (прямолінійний повернення капіталу)
=20 +25=45% або 0,45
V=610 000/0, 45=1355 555,56 руб.
. Метод Інвуд (повернення капіталу за фактором фонду відшкодування)
=
V=610 000/0, 39=1564 102,56 руб.
. Метод Хоскольда (повернення капіталу за фактором фонду відшкодування, утвореного за безризиковою процентною ставкою).
Rхоскольда=on + (sffбезріск.)=
V=610 000/0, 42=1452 380,95 руб.
Висновок: Отже з розрахунків вартості за різними варіантами визначення ставки капіталізації видно, що вартість об'єкта нерухомості із збільшенням ставки капіталізації знижується. Заниження вартості пояснюється тим, що зі збільшенням ризику зростає ймовірність втрати вкладених коштів, відповідно збільшується ставка капіталізації. Тому найкращим варіантом визначення ринкової вартості буде метод Інвуд (самий безризиковий) і найбільш сприятливий. За методом Рингу можна сказати, що оборотність капіталу вище, але це найбільш ризикований варіант, а це не припустимо в нашою економікою ситуації.
Завдання 8
Оцінюваний об'єкт нерухомості придбаний із залученням позикових коштів, частка яких становить 47%. Вартість власних вкладених коштів дорівнює 705 000 руб., Які приносять 210000 руб. річного доходу. Ставка капіталізації для позикових коштів визначена величиною 15%. Визначити загальну ставку капіталізації.
Рішення:
) Ставка доходу на власний капітал. Re=NOIe / Ve=210000/705000=0,298=29,8%
) R0=M * Rk + (1-M) * Re=0,47 * 0,15 + (1-0,47) * 0,298=0,23=23%
Висновок: Загальна ставка капіталізації дорівнює 23%
Задача 9
Вільна земельна ділянка під магазином оцінений в 547 000 руб. Ставка доходу для аналогічних об'єктів торгівлі визначена в 22%. Розмір щорічного чистого операційного доходу бізнесу становить 843000 руб. Тривалість економічного життя будівлі 50 років. Визначити вартість будівлі магазину.
Вартість будівлі магазину при обчисленої ставкою капіталізації будівлі 24% склала 3011083,33 руб.
3.1.2 Дисконтування майбутніх потоків
Метод дисконтування визначає вартість нерухомості як суму дисконтован...
