их майбутніх доходів від використання нерухомості та поточної виручки від продажу об'єкта наприкінці періоду володіння.
Перерахунок (дисконтування) очікуваних майбутніх доходів в поточну вартість проводиться за наступною моделі:
де V - вартість об'єкта нерухомості;
FVB - виручка від продажу об'єкта нерухомості в майбутньому;
i - ставка дисконтування;
n - число періодів (порядковий номер періоду);
m - період володіння об'єктом до моменту продажу.
Ставка дисконтування - ставка, яка використовується для перерахунку майбутніх доходів в поточну вартість. Вона не містить норму повернення капіталу.
Завдання 10
Відповідно до інвестиційним проектом, вкладаючи 2,1 млн. руб. в покупку обладнання нині, власник кафе протягом наступних 5 років отримує річний дохід, наведений у таблиці. Встановити:
.) Яка величина поточної вартості доходів?
.) Чи буде проект рентабельним, якщо ставка доходу становитиме 13% річних?
Річний дохід об'єкта нерухомості, тис.руб.
Таблиця
Годи12345Доход3154006708901080
тис.руб.
Чиста поточна вартість доходу від інвестицій=2100000-2188390=- 88390 руб.
Висновок: Проект купівлі обладнання за даних умов не рентабельний.
Задача 11
На земельній ділянці в якості варіанту найбільш ефективного використання планується офісна забудова. Витрати на будівлю офісного будинку становлять 20 млн. руб., З яких 12 млн. руб. припадає на початок 1-го року, 5 млн. руб.- На кінець 1-го і 3 млн. руб.- На кінець 2-го року. Передбачається, що об'єкт нерухомості почне приносити дохід у вигляді чистої оренди починаючи з кінця 2-го року у відповідності з даними, наведеними в таблиці, і буде проданий через 6 років після первинної інвестиції за 41,3 млн. руб. (За вирахуванням витрат на продаж). Ставка дисконтування для доходів визначена в 12%, для об'єкту нерухомості - 16%.
Таблиця. Підсумковий потік грошових коштів, тис.руб.
Стаття доходів і расходовПеріоди (роки) 0123456Первоначальная инвестиция12000Дополнительные затрати50003000Чістий операційний доход51005600610066007100Чістая реверсія (продаж) 41300Поток грошових коштів - 12000-5000210056006100660048400
тис.руб.
При перерахунку майбутніх доходів в суму поточної вартості вартість об'єкта нерухомості становить 16830,11 тис.руб.
3.2 Ринковий (порівняльний) підхід оцінки нерухомості
Визначає ринкову вартість нерухомості на основі цін угод з аналогічними об'єктами, скоригованих на виявлені відмінності.
Метод базується на принципах попиту та пропозиції, внеску, заміщення.
Ринковий підхід представлений двома методами:
) Метод порівняння продажів
) Валовий рентний мультиплікатор
.2.1 Метод порівняння продажів
У цьому методі ринкова вартість моделюється за допомогою аналізу ринкових цін аналогічних об'єктів нерухомості.
де V - ринкова вартість об'єкта нерухомості;
Рi - ціна продажу i-ro об'єкта порівняння (аналога);
Кi - кориг...
