підходів до оцінки вартості нерухомості
Оцінка вартості нерухомості - процес визначення ринкової вартості об'єкта або окремих прав відносно оцінюваного об'єкта нерухомості. Оцінка вартості нерухомості включає: визначення вартості права власності або інших прав, наприклад, права оренди, права користування і т. д. відносно різних об'єктів нерухомості.
В оцінній практиці існують різні види вартості. Вартість нерухомості підрозділяється на наступні види:
ринкова вартість;
інвестиційна вартість;
ліквідаційна вартість;
кадастрова вартість.
Основні підходи оцінки нерухомості
· Прибутковий
· Ринковий
· Витратний
У рамках кожного підходу оцінки нерухомості виділяють ряд методів оцінки.
Оцінка нерухомості базується на таких основних принципах: корисності, заміщення, очікування, залишкової продуктивності, внеску, збалансованості, економічної величини, залежності, відповідності попиту та пропозиції, конкуренції, зміни, найкращого і найбільш ефективного використання.
3.1 Прибутковий підхід оцінки нерухомості
Прибутковий підхід є одним з найбільш вживаних методів оцінки нерухомості в оцінній практиці на сьогоднішній день.
Суть методу - дохідний підхід оцінює вартість нерухомості, як поточну вартість майбутніх грошових потоків. При цьому даний підхід відображає рівень ризику для оцінюваного об'єкта нерухомості, а також якість і кількість доходу, який зможе принести об'єкт оцінки протягом терміну служби.
Дохід, принесений нерухомістю, може бути представлений наступними видами:
· Потенційний валовий дохід
· Дійсний валовий дохід
· Чистий операційний дохід
· Вартість реверсії
При розрахунку дохідним підходом використовуються наступні методи: метод капіталізації доходів і метод дисконтування грошових потоків.
Капіталізація доходу - процес перерахунку потоку майбутніх доходів в кінцеву величину, що дорівнює сумі їхніх поточних вартостей.
3.1.1 Пряма капіталізація доходу
Вона дозволяє перетворити стабільний щорічний дохід від об'єкта в величину його вартості.
V=NOI / R або С=ЧОД / К,
Де V - вартість об'єкта нерухомості (С);
NOI - чистий операційний дохід, принесений нерухомістю (ЧОД);
R - коефіцієнт капіталізації (К).
Коефіцієнт капіталізації - показник поточної прибутковості об'єкта нерухомості, процентна ставка, яка використовується для перекладу річного доходу у вартість об'єкта оцінки.
Загальний коефіцієнт капіталізації включає дві складові - ставку прибутковості інвестора на вкладений капітал (on) і норму повернення (відшкодування) (оf). У оцінній практиці використовують три методи розрахунку норми повернення капіталу: Рингу, Інвуд, Хоскольда.
У разі, якщо об'єкт нерухомості придбаний із залученням позикових коштів, то...
