льше часу, ніж для реалізації квартири. Зазвичай ділянки продаються довго, а суми угод з ними нерідко істотно відрізняються від цін пропозиції. Основними параметрами при розрахунку ліквідаційної вартості є аналогические дані, які, як правило, на ринку земельних ділянок відсутні. Крім того, існує загальне оману щодо можливості зростання достовірно оцінити як забудований, так і вільна ділянка методами порівняльного підходу. Тому в кредитуванні під заставу землі банк - в прагненні мінімізувати власні ризики - фактично перекладає значну їх частину на позичальника.
Підстави виникнення іпотеки та її регулювання
Чинним законодавством передбачено два види підстав виникнення іпотеки:
· чинності закону;
· чинності договору.
) Іпотека в силу закону.
Іпотека в силу закону (легальна іпотека) - іпотека, що виникає при настанні певних фактів, зазначених у законі, незалежно від волевиявлення сторін щодо виникнення іпотеки, при переході права власності на об'єкт нерухомості від однієї особи до іншої , точніше при придбанні даного права новим власником, але за обов'язкової настанні визначених законом фактів.
Іпотека в силу закону виникає в наступних п'яти основних і поширених випадках:
- Придбання житлових будинків, квартир, земельних ділянок з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики.
- Будівництво житлових будинків, будівель, споруд або квартир з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики.
- Продаж в кредит.
- Рента.
- Застава майнових прав.
) Іпотека в силу договору.
Іпотека в силу договору (договірна іпотека) - іпотека, що виникає на підставі договору про іпотеку (заставу нерухомості).
Договір про іпотеку не є самостійним зобов'язанням, а полягає в забезпечення зобов'язання за договором позики, кредитному договору чи іншому зобов'язанню.
Іпотека в силу закону відрізняється від іпотеки, яка виникає на підставі договору, тільки тим, що перша виникає в силу прямої вказівки в законі і реєструється автоматично разом з іншим договором навіть без заяви сторін, а іпотека в силу договору підлягає реєстрації за окремою заявою сторін. Оскільки іпотека в силу закону виникає при цільовому кредиті на придбання житла, при реєстрації такої іпотеки змінюється власник об'єкта нерухомості, а якщо бути більш точним, то - така іпотека виникає одночасно з придбанням нерухомості позичальником.
Висновок
У сучасному російському суспільстві, яке активно створює систему ринкової економіки, проблема іпотечного кредитування стоїть досить гостро. Від ефективності дій з іпотечного кредитування, в кінцевому рахунку, залежить успіх комерційної діяльності як фізичних, так і юридичних осіб, що є важливим показником для всієї економіки держави.
Іпотека житла, іпотечне кредитування розглядаються державою як механізмів, здатних вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни - житлову проблему. На жаль, іпотека в нашій країні з нестійкою економі...
