о пункту. Кількість оціночних зон може становити від 3 у містах до 20 000 осіб і до 10 і більше в містах з населенням понад 500 000 чоловік.
. Цінове зонування території міста. У результаті проведеної оцінки земельних ділянок у районах житлової та комерційної забудови, що виділяються для індивідуального житлового будівництва, використовуваних для ведення присадибних, садівничих і городницьких господарств, встановлюються показники вартості землі за оцінними микрозонам міста.
Ця процедура включає дві стадії:
На першій стадії отримані дані наносяться на кадастрову карту міста і здійснюється цінове зонування території міста, а саме формування на основі отриманих показників кадастрової вартості по микрозонам окремих оціночних зон. Оціночної зоною є частина земель адміністративно-територіального утворення, однорідних за функціональним використанням і мають близькі значення ринкової вартості типових земельних ділянок.
Об'єднання окремих микрозон в оціночні зони здійснюється на основі дотримання наступних принципів:
близькість значень показників вартості земельних ділянок;
територіальну єдність розташування микрозон;
спільність інженерної інфраструктури, однорідність позитивного чи негативного впливу межують з микрозонам великих інженерних споруд або об'єктів.
Отримані вартісні характеристики земельних ділянок наносяться на план міста і виконуються роботи з цінового зонуванню міських земель, що суміщаються з результатами функціонального зонування території міста.
На другій стадії показник ціни землі в середньому по місту приймається за одиницю, а по кожній оціночної зоні розраховуються коефіцієнти містобудівної цінності території, які складають значення відповідно більше або менше одиниці.
При розрахунку коефіцієнтів відносної цінності території для кожної міської зони може враховуватися вплив певних груп факторів. Наприклад, для сельбищної зони першорядне значення мають такі групи чинників:
) Транспортна доступність населення до центру міста, об'єктам культури та побутового обслуговування загальноміського значення.
) Забезпеченість централізованим інженерним обладнанням і благоустроєм території.
) Рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування населення,
) Історична цінність забудови, естетична і ландшафтна цінність території.
) Стан довкілля, санітарні умови.
) Інженерно-геологічні умови будівництва.
) Рекреаційна цінність території;
) Престижність території.
Для промисловій і комунально-складської зони велике значення мають наступні фактори:
) Рівень розвитку виробничої інфраструктури, наявність транспортних шляхів, віддаленість від основних транспортних магістралей.
) Умови забезпечення трудовими ресурсами і віддаленість від житлових масивів.
) Містобудівні умови та обмеження, зумовлені зонуванням, дозволеним використанням земельних ділянок тощо.
Величина коефіцієнтів визначається на основі статистичного та причинно-наслідкового аналізу ринкових даних, затверджених нормативів з містобудування, опитування та експертних оцінок фахівців.
У висновку проводиться логічний та порівняльний аналіз отриманих результатів.
Логічний аналіз полягає в тому, що ціна землі, як правило, повинна знижуватися від центру до периферійних районів міста. При відхиленні від цієї тенденції встановлюються причини сформованого положення.
Порівняльний аналіз проводиться шляхом встановлення залежності коефіцієнтів містобудівної цінності земель по кожній оціночної зоні міста і ринкових цін продажів на земельні ділянки та об'єкти нерухомості.
) Оформлення результатів кадастрової оцінки. Результати проведеної кадастрової оцінки узагальнюються у звіті і надаються на розгляд органам місцевого самоврядування. Органи місцевого самоврядування публікують результати кадастрової вартості земель за ціновими зонам у відкритій пресі з рекомендаціями щодо подальшого використання опублікованих даних.
Після обговорення опублікованих результатів кадастрової оцінки вони затверджуються рішенням органу місцевого самоврядування, вносять у державний земельний кадастр і з початку наступного року набувають чинності. Внесення до державного земельного кадастру значення кадастрової вартості земельної ділянки не підлягають зміні протягом року.
Результати кадастрової оцінки міських земель, як складової частини комплексної пр...
