ограми кадастрової оцінки нерухомості, можуть використовуватися для наступних цілей: створення державної автоматизованої системи земельного кадастру; формування бази оподаткування земель поселень; уточнення схеми територіально-економічного зонування; встановлення ставок орендної плати за муніципальні землі; визначення стартових цін продажу прав власності або довгострокової оренди на конкурсах та аукціонах; визначення величини компенсаційних виплат при вилученні земель для муніципальних потреб; обгрунтування найбільш раціональних і перспективних напрямків міської забудови; інформування органів муніципальної влади і надання платних послуг різним суб'єктам земельного ринку та ін.
Ринкова оцінка одиничних земельних ділянок міських земель, з одного боку, грунтується на їх кадастрової вартості, а з іншого боку, передбачає проведення специфічного ринкового аналізу для кожної конкретної ділянки. Вона враховує цільове використання земельної ділянки, кон'юнктуру ринку, кількісні характеристики оцінюваної землі. Складність ринкової оцінки багато в чому обумовлена ??унікальним, властивим тільки оцінюваному ділянці місцем розташування, а також необхідністю встановлення та обліку ціноутворюючих факторів для кожного конкретного виду використання земель.
Кадастрова оцінка земель повинна задовольняти наступним вимогам.
) Повнота обліку істотних чинників. Оцінка вартості земельної ділянки (кварталу, території), здійснена без урахування хоча б одного істотного чинника, не може бути визнана правильною. Так, при оцінці земель в місті з пересіченим рельєфом облік величини ухилу рельєфу на оцінюваній ділянці є обов'язковим, оскільки істотно відбивається на вартості будівництва та використання під будь-яку базову функцію.
Те ж відноситься до оцінки земель в місті, що знаходиться у сейсмічній зоні, на територіях з просідаючими грунтами і т.д. Ступінь забруднення повітря на конкретній ділянці істотно відбивається на його оцінкою під такі функції як житло, охорона здоров'я, спорт, рекреації і т.д. Місцезнаходження оцінюваного земельної ділянки по відношенню до місць праці, транспортних вузлів, центру міста та іншим елементам функціонально-планувальної структури є найважливішим чинником, що визначає його вартість, а, отже, і оцінку для всіх без винятку функцій.
) Адекватність обліку істотних чинників. Облік істотних чинників повинен здійснюватися методами, що забезпечують адекватність одержуваного результату оцінки реальної ситуації і належну міру впливу кожного з факторів на результат оцінки. Найбільш дієвими методами, забезпечують задоволення цієї вимоги, є методи математичного моделювання, якщо вони кваліфіковано розробляються і коректно використовуються. Методи, що орієнтуються переважно на експертні оцінки і поправочні коефіцієнти, в цьому відношенні поступаються методам математичного моделювання, оскільки результат такої оцінки неминуче є прямим відображенням суб'єктивної думки оцінювача. Втім, жоден метод не може бути повністю позбавлений від впливу експертних рішень і оцінок у тій чи іншій мірі. Переважні, однак, ті методи, які зводять вплив експертних рішень і оцінок до мінімуму: до одного-двох параметрами, котрі можуть бути відкалібровані за даними продажів і аналогів.
) Прозорість методів оцінки і наочність результатів. Нерідкі випадки, коли методи оцінки не пред'являються в явному вигляді, і перевірка результатів оцінки стає дуже скрутній, змушуючи користувача або аудитора звертатися до інших джерел або виробляти вибіркову оцінку самостійно. Нерідко і самі результати представляються в важко сприймають формі, що утрудняє їх перевірку. Обидві ці обставини зазвичай супроводжують оцінку, виконану неякісно по суті.
) Внутрішня несуперечність результатів оцінки. Одним з методів роботи аудитора з результатами оцінки є вибіркова перевірка і зіставлення локальних оцінок у різних місцях міста, в ситуаціях, які добре знайомі аудитору або легко піддаються інтерпретації. Якщо в таких ситуаціях не спостерігається взаємних протиріч локальних оцінок, це говорить на користь даної оцінної роботи, хоча ще й недостатньо для винесення остаточного позитивного рішення: після цього можна застосовувати більш тонкі методи аналізу. Якщо ж вже на цьому рівні в роботі виявляються протиріччя, це, швидше за все, означає, що робота зроблена неякісно, ??якщо тільки автор не пред'явить переконливих пояснень.
) Адресність. Оцінка, як правило, повинна вестися з точки зору кожної з базових функцій окремо. Безадресна оцінка найчастіше позбавлена ??сенсу, і така робота не може бути визнана задовільною.
Кадастрова поквартальна оцінка загальноміського рівня, здійснювана шляхом комп'ютерних розрахунків і заснована на методах математичного моделювання факторів макроположения, більш коректна і більш точна, ніж оцінк...
