'єднує землі підприємств, організацій, садівничих і городницьких некомерційних об'єднань громадян, використовувані для сільськогосподарського виробництва;
Транспортна зона - зона залізничного, водного, зовнішнього автомобільного транспорту, а також система міського транспорту, що включає вулично-дорожню мережу, автобусні парки і т.п.;
Зона відпочинку, що включає лісові масиви, розташовані на території міста, що мають почвозащитное, водоохоронне, санітарно-гігієнічне та рекреаційне значення;
Інші землі, які об'єднують інші категорії земель, які не ввійшли у вищевказані зони, наприклад, землі оборони, запасу та інші.
Території виділених функціональних земельних зон, в свою чергу, поділяються на окремі оціночні мікрозони в залежності від їх використання і розташованих на них видів, а в необхідних випадках і підвидів об'єктів нерухомості.
Наприклад, на землях житлової забудови, що займають, як правило, значну частину території поселення, виділяються в окремі оціночні мікрозони землі, забудовані житловими однотипними будинками:
а) малоповерхової садибної житлової забудови;
б) малоповерхової житлової забудови без присадибних земельних ділянок;
в) багатоповерхової секційної забудовою (3-5 поверхів),
г) багатоповерхової секційної забудовою (6-9 поверхів);
д) багатоповерхової секційної забудовою (10-12 поверхів) і т.д.
Земельні ділянки з малоповерховими упорядкованими або не повністю упорядкованими житловими будинками можна підрозділити на такі види об'єктів нерухомості: земельні ділянки з житловими цегляними, рубаними, щитовими, панельними і іншими будинками.
Земельні ділянки з житловими багатоповерховими будинками можна підрозділити на оціночні мікрозони за видами об'єктів нерухомості, тобто ділянки з багатоквартирними п'ятиповерховими будинками, панельними, цегляними, поліпшеної якості, елітними будинками-новобудовами і т.д. Кількість микрозон визначається з урахуванням щільності інженерних і транспортних магістральних мереж, насиченості соціально-культурними об'єктами, капіталовкладень в інженерну підготовку території, наявності історико-культурних та архітектурно-ландшафтних цінностей. В якості меж оціночних микрозон приймаються:
природні рубежі (ріки, озера, яри, обриви і т.п.);
кордону великих інженерних споруд (залізниці, естакади, трубопроводи, насипу, мости тощо.);
вулиці, площі, проїзди;
кордону (паркани) підприємств і об'єктів виробничого та невиробничого призначення;
межі лісових, сільськогосподарських та інших угідь. У межахоціночних микрозон встановлюються параметри типових земельних ділянок по загальної площі, площі забудови, формі, рівню інженерного облаштування і розташуванню щодо меж кварталів, автомагістралей, вулиць.
) Обчислення вартісних показників кадастрової оцінки земель.
На основі аналізу даних, отриманих різними методами оцінки земельних ділянок, в кожній оціночної микрозоне визначається кадастрова вартість землі як усереднена величина з конкретного виду використання або максимальне значення з можливих видів використання. Основними методами обробки вихідної ринкової інформації є регресійний кореляційний аналіз і статистичний метод угруповань.
Ринкові ціни в розрахунку на одиницю площі землі типових земельних ділянок встановлюються:
а) по незабудованим земельним ділянкам з урахуванням ринкових цін на аналогічні ділянки, скоригованих на час продажу;
б) по земельних ділянках, забудованим об'єктами нерухомості із застосуванням витратного методу, що передбачає віднімання відновлювальної вартості за мінусом зносу з поточної ринкової ціни конкретного об'єкта нерухомості, а також техніки залишку доходу, що припадає на земельну ділянку.
Залежно від реальної ситуації на ринку нерухомості застосовуються і інші методи.
У випадках отримання істотно розрізняються оціночних вартостей землі в межах однієї оціночної мікрозони для різних видів використання виділяються додаткові оціночні мікрозони.
Оціночні мікрозони, близькі за значенням кадастрової вартості землі, об'єднуються в оціночні зони. При цьому одна оцінна зона може бути представлена ??кількома локальними ділянками на території поселення.
Кількість оціночних зон залежить від діапазону оціночних вартостей микрозон. Як показує практика оцінки ринкової вартості землі в містах зі стійким ринком нерухомості, кількість виділених оціночних зон залежить від чисельності жителів населеног...
