ного і для договору комерційного найму у вітчизняній правовій практиці.
У Житловому Кодексі Росії (ст.100) міститься інформації про ще один вид договору - договорі найму спеціалізованого приміщення.
Тому можна сказати, що особливості укладення договорів по найму нерухомості багато в чому продиктовані призначенням приміщень. Так, юридичні особи не можуть укладати договори найму житлових приміщень. Якщо вони хочуть отримати в користування житлове приміщення, їм необхідно орендувати його. А використовуватися жиле приміщення має за цільовим призначенням, тобто для проживання людей.
На думку фахівців договір найму житлового приміщення можна визначити як угоду, в силу якого одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому ( ст.671 ГК РФ) .
Якщо спробувати дослідити правову природу цього договору, то можна відзначити, що для нього характерні такі риси, як:
консенсуального;
взаємні зобов'язання (двосторонні);
оплатне передача житлового майна.
В якості суб'єктів договору можуть виступати:
власник житлового приміщення, звані наймодавцем;
наймач приміщення, званий наймачем.
Перші може є, як власником житлових площ, так і представником інтересів власника.
Наймачем може бути тільки фізична особа. У правах з наймачем зрівнюються члени його сім'ї, громадяни постійно проживає з ним на спільній житловій площі. Для визначення їх статусу введений термін співкористувачем .
Ні наймодавець, ні наймач, згідно з нормами російського права, не зобов'язані мати якимось юридичним статусом.
Договір найму жилого приміщення укладається у письмовій типовою формою. На сутність важливих обставин даного договору впливає предмет угоди. В якості такого предмета і виступає власне житлове приміщення, що відповідає наступним вимогам:
ізольованість, тобто наявність окремого входу, перегородок або стін, квартира в будинку, житловий будинок, частина будинку або квартири;
придатність для проживання людей протягом усього року згідно з нормативами житлового права.
Відповідно до Житлового Кодексу до житлових приміщень, придатним для найму, належать:
квартиру в багатоквартирному житловому будинку;
частину квартири;
кімната в багатоквартирному будинку;
індивідуальний житловий будинок;
частина індивідуального житлового будинку.
Як правило, договір найму житлового приміщення в РФ укладається на п'ять років, якщо не обговорений інший менше термін знімання житла. Після закінчення п'яти років договір може укладатися повторно.
Якщо житло передається наймачеві строком менше одного року, то має місце короткостроковий договір, а якщо від року до п'яти років - довгостроковий (ст.683 ГК РФ).
1.3 Правове регулювання в сфері найму житлового приміщення
З моменту набрання чинності ЦК РФ можливість оренди житлових приміщень передбачається лише для юридичних осіб, а договір оренди громадянами житлових приміщень втратив своє право на існування.
Термін комерційний найм житлових приміщень не фігурує ні в Житловому, ні в Цивільному кодексі (дефініція договору комерційного найму житлового приміщення у федеральному законодавстві відсутня).
Кодекси в основному використовують просто поняття договору найму житла. А ось комерційний наймання переходить в практику і теорію права суб'єктів РФ.
Відносини, що виникають при укладенні та виконанні договору комерційного найму житлового приміщення, є цивільно-правові відносини, проте норми, їх регулюють, також є частиною житлового законодавства, так як наймання житла - це один із способів задоволення житлової потреби громадян. На думку багатьох дослідників, які б відносини не виникали в учасників цивільного обороту з приводу житлових приміщень, вони завжди в тій чи іншій мірі будуть підкорятися нормам і цивільного, і житлового законодавства.
У цьому випадку виникає закономірне питання: норми якого законодавства - цивільного чи житлового - мають пріоритет у регулюванні таких відносин? А стосовно до теми дослідження - як співвідносяться норми ЦК РФ і ЖК РФ в регламентуванні процесу комерційного найму житлових приміщень? Як зазначено в п.2 ст.3 вітчизняного Цивільного Кодексу, будь-які норми цивільного права, містяться в інших норматив...
