мадського житлового фонду за раніше укладеним договором зберігали за собою право володіти і розпоряджатися даними житлом.
Також законодавчо закріплювалося, що договір найму складався за участю громадян, які мають житлову площу в будинках та муніципалітетами, підприємствами державної та муніципальної форми власності, організаціями, у віданні яких перебувають вдома.
У ст.17 цього Закону зазначалося, що власники житлових будинків можуть надавати житлові приміщення будь-яких площ в користування фізичним та юридичним особам за договором як оренди. При цьому з державного та муніципального житлового фонду дозволялося виділення житлових площ під оренду в строго встановленому розмірі (за нормативно-правовим актам вищої та інших виконавчих органів державної влади РФ).
У договорі оренди за вимогами Закону повинні обумовлюватися не тільки об'єкт оренди, а й умови його передачі орендарям, включаючи порядок, терміни, вартість оренди. Після договір може підписаний власником або його уповноваженою особою та орендарем, і завірений.
При оренді житлових приміщень у будинках муніципального, державного, громадського фондів всі дорослі мешканці повинні бути проінформовані про майбутню операцію оренди і дати на неї свою згоду.
Правознавці, таким чином, вважають, що договір оренди житлового приміщення був введений Законом України Про основи федеральної житлової політики raquo ;, в умовах зародження нових ринкових відносин, які не могла проігнорувати законодавча влада.
При цьому договору оренди були розділені юридично на дві категорії: оренда житлових площ будівлях муніципальної, державної форми власності, громадського житлового фонду; оренда житлових приміщень у приватному житловому фонді. Такий поділ було актуальним до 1996 г, поки не набув чинності Новий Цивільний Кодек РФ.
1.2 Сутність, поняття та види договору найму житлового приміщення
Всі різноманітні правові відносини, що виникає в нашій країні по реалізації права громадян на житло регламентуються нормами житлового, цивільного, адміністративного права і, в першу чергу, Конституцією РФ (ст.40). Таким чином, громадяни РФ і юридичні особи, а також державні органи виступають в якості суб'єктів цих відносин.
Застосування норм цивільного права при вирішенні питань володіння і розпорядження житлом охоплює в основному випадків комерційного найму житлових площ. Якщо мова йде про укладення договору соціального найму, то в основному застосовуються норми житлового права і меншою мірою можуть використовуватися положення цивільного законодавства. Це відноситься до найму об'єктів, як державному, так і в муніципальному житлових фондах. Багато аспектів договірних відносин при користуванні житлом прийшли саме з джерел житлового права, наприклад, нормативи житлової площі на одного мешканця.
Упорядкування судової практики та можливого використання судових прецедентів при розгляді справ про наймання житлового приміщення на основі договору було вироблено в Постанові Пленуму ЗС РФ від 02.07.2009 N 14 Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації .
І житлове, і цивільне право, виходять з того, що договори найму житлових приміщень можна розділити на два види:
договір комерційного найму;
договір соціального найму.
Договір соціального найму укладається, якщо житло має соціальне призначення і його власником є ??муніципальний або державний прорган, тобто публічний представник, що не переслідує комерційних цілей.
Договором комерційного найму фахівці називають явно виражене цивільно-правове, підприємницьке угоду. Його сутність визначається, як вказують дослідники саме комерційними цілями власника житлових приміщень, що здійснює їх здачу в найм.
Як зазначають П.І. Седугін і Ю.К. Толстой згідно з положеннями 35 глави Цивільного Кодексу РФ законодавчо передбачена можливість укладення договору соціального чи комерційного найму житла. При цьому поділ договорів на ці види проводиться з одного і того ж типу договірних відносин. Тобто обидва договори дуже близькі по звий юридичною природою.
Але, на думку дослідника - цивилиста В.В. Витрянского цю главу кодексу можна розуміти інакше. Він висуває ідею про те, що ці види договорів насправді є самостійними типами договорів. Так як в її тексті немає загальної частини, договір комерційного найму чітко не виділено, то можна говорити про договір соціального найму та договорі житлового чи комерційного найму.
Положення 35 глави ЦК можуть в однаковій мірі можуть застосовуватися і для договору соціаль...
