ідно було визначати предмет оренди. Незважаючи на відсутність прямої вказівки на цей рахунок, такий висновок випливав із змісту інших норм, де, зокрема, говорилося, що наймодавець зобов'язаний надати наймачеві майно у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, або що наймодавець не відповідає за недоліки майна, які були ним обумовлені при укладенні договору (ст. 281).
Інший підхід до визначення умов, які повинні відображатися у договорі, знаходимо в Основах законодавства про оренду. Пункт 2 ст. 7 Основ встановлював: «У договорі оренди передбачаються: склад і вартість переданого в оренду майна, розмір орендної плати, строки оренди, розподіл обов'язків сторін щодо повного відновлення і ремонту орендованого майна, обов'язок орендодавця надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору, обов'язок орендаря користуватися майном відповідно до умов договору, вносити орендну плату і повернути майно після припинення договору орендодавцеві в стані, обумовленому договором ».
У п. 3 тієї ж статті перераховані умови, які можуть включатися в договір, у тому числі встановлюють обов'язок орендодавця здійснювати матеріально-технічне забезпечення об'єкта, зданого в оренду, сприяти розвитку виробництва і так, тобто ті, які могли мати значення для договорів оренди підприємств.
Зіставлення формулювань пп. 2 і 3 ст. 7 Основ дозволяє зробити висновок, що умови, перераховані в п. 2, віднесені даним актом до обов'язкових. Однак навряд чи було б правильно розглядати всі їх як істотні в силу закону, за відсутності хоча б одного з яких договір вважався б неукладеним (ст. 160 ДК 1964 року, ст. 432 чинного ЦК РФ). Наприклад, умова про повернення майна після припинення оренди могло бути відсутнім в договорі, якщо їм передбачалося право орендаря викупити знаходилося в оренді майно. Або: відсутність у договорі вказівки про обов'язок орендаря користуватися майном відповідно до умов договору не звільняло його від дотримання цієї вимоги, оскільки воно випливає із суті орендних відносин і передбачено нормами закону, що регулюють оренду.
З урахуванням сказаного можна зробити висновок, що істотними умовами договору оренди в період дії зазначених Основ слід було вважати ті, які визначають зміст аналізованого договору, виходячи з основних його ознак: об'єкта оренди, розміру орендної плати і терміну. Деяка нечіткість у правовому регулюванні і при такому підході, природно, зберігалася. Інші умови, перераховані в п. 2 ст. 7 Основ законодавства про оренду, могли визначатися в договорі на розсуд сторін і ставали суттєвими, якщо сторони знаходили потрібним відобразити їх у цьому документі, - але не в силу закону.
При відсутності в договорі будь-якого з названих умов підлягали застосуванню диспозитивні норми закону, в тому числі що визначали порядок розподілу між сторонами обов'язків з проведення поточного та капітального ремонту майна, переданого в оренду.
У чинному ЦК РФ при загальній тенденції до посилення ролі договору іноді допускаються відступи від цього принципу, зокрема при визначенні істотних умов договору оренди. Вимоги Кодексу зведені до мінімуму: істотним в силу закону є лише умова про предмет (об'єкті) оренди (ст. 607). Для окремих видів оренди передбачені додаткові умови, віднесені до істотних, наприклад розмір орендної плати за договорами оренди будівель і споруд (ст. 654). Аналогічна умова є істотним для договорів оренди земельних ділянок, що належать Російській Федерації, суб'єкту Федерації або муніципального утворення. Значне число обов'язкових умов, у тому числі що стосуються термінів оренди, розміру орендної плати, порядку користування майном, передбачено законодавством про оренду природних об'єктів (крім визначення об'єкта оренди), договором фінансової оренди (лізингу) і деякими іншими. Але ці норми не носять загального характеру.
У літературі висловлено думку, що нелогічно зводити істотні умови договору оренди, що визнаються такими в силу закону, тільки до визначення об'єкта оренди (маються на увазі договори, не врегульовані спеціальними нормами). Виходячи з характерних рис даного договору до числа істотних умов у всіх випадках слід було б відносити також термін, на який майно передається у володіння і користування орендарю, і розмір орендної плати - з урахуванням возмездности договору.
Подібна позиція заслуговує підтримки, але на сьогоднішній день вона не базується на законі. Істотними в силу закону ті чи інші умови визнаються не тому, що їх вважають важливими особи, які застосовують закон, а виключно тому, що вони віднесені до цієї категорії самим законом, - названі в законі або іншому правовому акті істотними або необхідними для договорів даного виду ( ст. 432 ЦК України).
Спробу виправити сформоване положення з кваліфікацією істотних умов договору оренди шляхом відсилання до диспозитивним нормам, що стосуються способів визначення термінів оренди та орендної плати, не можна визнати вдалою. Коло...
