істотних (обов'язкових) умов договору визначається в законі імперативними нормами, причому, як правило, із застереженням, що відсутність хоча б одного з них безпосередньо в договорі тягне визнання його неукладеним. Тим часом п. 2 ст. 610 ГК РФ допускає визнання договору оренди укладеним за відсутності в ньому умови про строк оренди, п. 1 ст. 614 - про розмір плати за неї.
Те, що істотним у силу закону для договору оренди є лише умова про його предмет, відзначається рядом авторів. Такої думки дотримуються, наприклад, А.А. Іванов, В.С. Ем.
Про неприйнятність розглянутої трактування свідчить, як уже зазначалося, включення в ряд спеціальних актів (норм) вказівок про те, що строк оренди або розмір орендної плати для даного виду договору оренди є необхідним.
До істотних відповідно до ст. 432 Цивільного кодексу РФ відносяться також всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Але якщо жодна зі сторін не наполягатиме на якихось умовах (крім названих у законі або іншому правовому акті), договір вважається укладеним при досягненні угоди (у необхідній формі) з істотних умов, зазначених у законі (іншому правовому акті).
Термін договору оренди визначається угодою сторін. При відсутності в договорі оренди умови про термін він вважається укладеним на невизначений строк. В останньому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди (наприклад, для договору прокату - 1 рік), а також для окремих видів майна (наприклад, ділянки лісового фонду можуть надаватися в оренду на строк до 49 років). Якщо договір оренди укладено на термін, що перевищує встановлений законом граничний термін, він вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному.
Таким чином, відносини сторін носять що триває характер. Права орендаря обтяжують орендоване майно. При переході права власності (права господарського відання, оперативного управління) до іншої особи право оренди слідує за річчю: орендне зобов'язання не припиняється, а новий власник займає місце орендодавця, він не вправі вимагати зміни або розірвання договору інакше, ніж на підставах, передбачених законом або договором.
Форма договору оренди залежить від того, хто є його сторонами, та строку, на який він укладається. У письмовій формі повинен укладатися договір оренди, укладений на термін понад 1 року. Якщо хоча б однієї із сторін договору є юридична особа, письмова форма обов'язкова незалежно від терміну договору. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (наприклад, у випадку оренди земельної ділянки, а також будівлі, споруди договір не підлягає державній реєстрації, якщо він укладений на термін менше 1 року).
2.2 Суб'єкти і об'єкти договору оренди. Права та обов'язки орендодавця і орендаря
Учасниками договору оренди є орендар і орендодавець.
Орендар - особа, яка отримує у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування майно і платить за це орендну плату. Орендодавець - особа, яка передає (зобов'язується передати) майно орендарю у користування та отримує орендну плату.
У ролі орендаря і орендодавця можуть виступати будь-які учасники цивільного обороту: юридичні особи, фізичні особи (зареєстровані і не зареєстровані як індивідуальних підприємців), Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти.
Здача майна в оренду є актом розпорядження ним. Таким правомочием володіє насамперед власник. При цьому орендодавцем може бути приватна особа (громадянин), якому належить майно, господарське товариство або суспільство, у тому числі акціонерне, громадська чи інша організація і т.д., тобто будь-яка фізична або юридична особа, яка має статус власника.
Орендодавцем об'єктів залізничного транспорту федерального значення є єдиний господарюючий суб'єкт, створений при приватизації майна організацій, що належать до цієї галузі.
Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. В основному це стосується здачі в оренду об'єктів державної і муніципальної власності, хоча не виключена така можливість і в інших випадках.
Повноваження по здачі в оренду об'єктів державної і муніципальної власності визначаються виходячи з того, перебувають вони в господарському віданні (у державних або муніципальних підприємств) або в оперативному управлінні (у казенних підприємств, установ) або належать безпосередньо Російської Федерації, суб'єкту Федерації, муніципального утворення.
Підприємства, за якими закріплено майно на праві господарського ...
