упівлі-продажу нерухомості повинно міститися детальний опис відчужуваного об'єкта. Чим детальніше він буде описаний в попередньому договорі, тим краще. Особливо це стосується укладення попереднього договору з будівельною компанією з пайовою участю. У договорі повинні бути детально вказані параметри і технічні характеристики нерухомого майна.
Купівельна ціна предмета договору повинна бути чітко визначена, при цьому в договорі слід вказати, що ціна є остаточною і зміні не підлягає.
Встановити конкретний термін укладення основного договору і термін передачі нерухомого майна покупцю.
Встановити яка сторона несе витрати з оформлення основного договору.
Закріпити відповідальність продавця (забудовника) якщо нерухоме майно не буде передано у встановлений термін, наприклад у вигляді неустойки.
Закріпити обов'язок продавця отримав аванс повернути його у визначений термін, якщо основний договір не буде укладено, а так само відповідальність за прострочення його повернення.
Таким чином, незважаючи на широке застосування попереднього договору по операціях з нерухомістю та наявність багатої судової практики з багатьох питань, пов'язаних з укладенням, виконанням цього договору єдиного тлумачення закону і однакової судової практики немає ..
У ст. 550 ГК РФ записано, що договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа. Продавець і покупець повинні цей документ підписати. Як правило, на практиці складається і підписується він у трьох примірниках, кожен з яких буде потрібно надалі.
Головне, що слід зробити продавцю або покупцю перед тим, як підписати договір - це дуже уважно його прочитати.
Обов'язковими елементами договору купівлі-продажу є:
дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором (ст. 554 ЦК України). Це ті відомості, з яких зрозуміло, де квартира або будинок знаходиться, скільки там метрів, кімнат і т.п. Зазвичай списуються з документів, що підтверджують право власності (найчастіше - зі Свідоцтва про реєстрацію права власності);
ціна переданої за договором нерухомості (п. 1 ст. 555 ЦК України).
перелік осіб, що проживають у житловому будинку, квартирі, частини житлового будинку або квартири і зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, із зазначенням їхніх прав на користування продаваним житловим приміщенням (п. 1 ст. 558 ЦК України);
умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (ст. 432 ЦК України).
Крім договору, також повинен бути підготовлений передавальний акт. Такий акт і продавець, і покупець повинні підписати, як і сам договір (хоча і не обов'язково разом з ним).
Однак підписанням цих документів справа не обмежується і угоду (поки що) визнати укладеної можна. Перехід права власності на нерухомість тепер треба зареєструвати.
Реєстрація, про яку йде мова і яка в даній угоді обов'язкова - державна. Вона належить за законом (конкретно - за п. 1 ст. 551 ГК РФ, де написано, що державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) підлягає перехід права власності на нерухомість за договором її продажу. Сам договір купівлі-продажу житлової нерухомості, що укладається після 1 березня 2013 року, тепер реєструвати не потрібно (ст. 558 ЦК України). Нагадаємо, що Федеральним законом від 30 грудня 2012 року № 302-ФЗ Про внесення змін до глави 1, 2, 3 і 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації внесені зміни до деяких статей ГК РФ, якими регулюються правила державної реєстрації угод з нерухомим майном.
Державна реєстрація - зовсім не формальність. Справа в тому, що до моменту державної реєстрації жиле приміщення, яке продавець бажає перетворити у валізу з грошима, закріплено за ним. У продавця на це приміщення є право власності. Ось воно-то якраз і записано (зареєстровано) в ЕГРП. Перехід права власності якраз і реєструється, щоб передати покупцеві не тільки приміщення, а й право на нього: один з ним розлучається, інший його набуває.
Державну реєстрацію прав на нерухоме майно присвячений Закон про реєстрацію. Потрібно вирушати у Федеральну реєстраційну службу, де ця реєстрація і відбувається. Після підписання договору купівлі-продажу необхідно здійснити державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість у Федеральній службі державної реєстрації, кадастру і картографії. Для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним необхідно:
. Написати заяву про дер...
