justify"> Також, особливістю попереднього договору є те, що даний договір не підлягає, на відміну від основного, обов'язковій державній реєстрації.
Крім того, сам по собі, даний тип договору купівлі-продажу нерухомого майна не тягне негайний перехід майнового права на об'єкт нерухомості, а також обов'язок передати це майнове право на конкретний матеріальний об'єкт. Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна всього лише породжує якусь обов'язок у сторін угоди майбутньому укласти основний договір.
Можна виділити наступні характерні риси попереднього договору купівлі-продажу нерухомості:
у сторін попереднього договору мається взаємний обов'язок щодо укладення договору в майбутньому;
попередній договір є безоплатним договором, так як предметом цього договору є дії, спрямовані на укладення основного договору;
якщо в попередньому договорі закріплюється обов'язок покупця сплатити ціну нерухомого майна або його істотну частину до укладення основного договору такий договір за своєю суттю є договором купівлі-продажу нерухомості з умовою про попередню оплату.
Умова про завдаток в попередньому договорі купівлі-продажу нерухомості. Досить часто в попередні договори купівлі-продажу нерухомості включаються умови про завдаток. Однак питання про те, чи може завдаток забезпечувати виконання попереднього договору дискусійне. Судова практика з цього питання не відрізняється одноманітністю. При цьому судова практика арбітражних судів і судом загальної юрисдикції прямо протилежна. Поки судова практика з цього питання неоднозначна включення в попередній договір умови про завдаток небажано.
Висновки судів про те, що включати в попередній договір купівлі-продажу умови про завдаток не можна зводяться до наступного.
Відповідно до ст.429 ГК РФ суть попереднього договору полягає в тому, що сторони беруть на себе зобов'язання в майбутньому укласти основний договір про відчуження майна на умовах передбачених попереднім договором. Попередній договір укладається у тій же формі, що й основний договір.
Відповідно до ст.380 ГК РФ завдатком є ??грошова сума передана покупцем в рахунок платежу належного за договором. Оскільки попередній договір є безоплатним, функції завдатку, в рамках попереднього договору не діють. Суди загальної юрисдикції дотримуються іншої думки. Їх позиція зводиться до того, що ГК РФ допускає забезпечення завдатком попереднього договору, у разі ухилення сторони від укладення основного договору. Попередній договір з умовою про завдаток за своєю суттю є змішаним договором, до якого застосовуються положення закону про договори і положення про завдаток.
Судова практика по спорах пов'язаних з укладенням попереднього договору купівлі-продажу нерухомості.
Судова практика виробила ряд позицій з певних питань, пов'язаних з укладенням попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Продавцем за попередньою договір купівлі-продажу нерухомості може бути тільки власник відчужуваного майна, Якщо продавець за попереднім договором на момент його укладення не володів правом власності на відчужуване майно, то попередній договір є нікчемним правочином.
Остаточна ціна нерухомого майна повинна бути визначена в попередньому договорі. Якщо остаточна ціна в попередньому договорі не визначена, договір вважається не укладеним, оскільки умова про ціну є істотною умовою попереднього договору.
Якщо за умовами попереднього договору покупець оплатив продавцеві повну вартість нерухомості, але основний договір укладений не був, покупець має право вимагати повернення сплаченої суми. Судова практика єдина в тому, що попередній договір купівлі-продажу нерухомості може містити умову про внесення авансу або у забезпечення зобов'язання і якщо основний договір не був укладений суми, сплачені за попереднім договором, будуть марна збагаченням.
Попередній договір не тягне перехід права власності на нерухоме майно, однак, він породжує обов'язок сторін укласти основний договір у встановлений термін. Якщо сторона, попереднього договору, ухиляється від укладення основного договору, інша сторона має право звернутися до суду з позовом про спонукання укласти договір іншу сторону.
Збільшення цін на нерухоме майно не є істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при укладенні попереднього договору. Однак, якщо рівень підвищення цін не міг бути спрогнозований на момент укладення попереднього договору, то підвищення цін на нерухомість може бути підставою для розірвання договору за рішенням суду.
Рекомендації щодо складання попереднього договору купівлі-продажу нерухомості. У попередньому договорі к...
