рної моделлю, то (при ставці депозиту 8% річних, і тих же щорічних сум накопичення в 12 тис. Руб.) Він зможе накопичити за 7 років приблизно 100 тис. Руб. і взяти на решту суми 100 тис. руб. кредит, під 10% річних, на 10 років. Таким чином, вже через 7 років громадянин може мати свою квартиру. Ця квартира йому обійдеться (100 тис. + 100 тис. + 100 тис. (%)) В 300 тис.руб. (дорожче на 50%). П'ятдесяти процентне подорожчання квартири - це плата за дострокове її отримання з використанням кредитних коштів.
Депозитарна модель житлового фінансування здорожує вартість придбаного житла, але дозволяє громадянину отримати квартиру значно раніше. Ступінь подорожчання вартості житла залежить від рівня процентної ставки за кредитами. У зарубіжній практиці депозитарна модель заохочується державою у вигляді податкових пільг по накопичуються довголітнім депозитах і зниження процентних ставок за кредит, що дозволяє зробити даний тип кредитів значно дешевше вартості фінансових ресурсів на загальному ринку країни.
Малюнок 1 - Депозитарна модель житлового фінансування [14]
Депозитарної моделі властиві ризики як для громадянина, так і для ощадного банку. Ризик громадянина (клієнта банку) випливає з можливості банкрутства банку і втрати всіх або частини грошей, покладених на депозит. Ризики банку (банкрутство) пов'язані з неповерненням взятих кредитів і невиплатою відсотків за ними, а також з можливістю зміни процентних ставок на ринку капіталу в довгостроковому плані.
Модель іпотечного житлового фінансування передбачає використання власних коштів комерційних банку, страхових компаній, іноземних інвесторів, пенсійних фондів для видачі позик на купівлю житла терміном на 15 - 30 років під заставну або під довіреність на право розпорядження житлом, яке купує клієнт на виданий йому позику. Заставна або довіреність, яку отримує банк, знижує ризик не повернення позикових коштів. Отримавши заставну або довіреність на нерухомість, банк продає її на вторинному ринку житла, поповнюючи, таким чином, свої власні кошти для подальшого житлового фінансування. Ця схема вимагає створення національних фінансових інститутів, які здійснювали б покупку заставних і формували вторинний ринок іпотечних цінних паперів. Модель іпотечного житлового фінансування наведена на Малюнку 2.
Модель іпотечного житлового фінансування знижує ризик комерційних банків з неповернення кредитів за рахунок покупки заставних фінансовими інститутами. Знижується ризик і позичальника іпотечних позичок, так як він вже не зберігає гроші на депозитах банку. Ризик зміщується в бік фінансових інститутів, що скуповують іпотечні заставні і в бік інвесторів, що купують іпотечні цінні папери. Модель іпотечного житлового фінансування більш складна, але вона дозволяє залучати набагато більші суми грошей, ніж депозитна модель житлового фінансування. Ця схема залучає фінансові кошти комерційних банків, яких набагато більше, ніж заощадження соціальних груп з низьким і середнім річним доходом. Отримання іпотечного кредиту є тривалим процесом, а іноді і виснажливим. Це процес, в який залучено багато людей і компаній [17]:
позичальник;
ріелтор;
іпотечний брокер;
кредитор;
оцінювач;
банки;
інспектор, дослідник, компанія зі страхування, юрист.
Сам процес оформлення іпотечної позики включає такі етапи, як попередня перевірка на відповідність критеріям платоспроможності позичальника, вибір типу заставної і кредитора, перевірка документів, підписання документів і закриття угоди.
Малюнок 2 - Модель іпотечного житлового фінансування [18]
Крім процентної ставки, при використанні іпотечної позики ви несете ще ряд додаткових витрат [19]:
дисконтні пункти (відсотки);
збору на початок оформлення заставної;
збір на складання звіту про оцінку та кредитному рейтингу;
збір на проведення перевірки;
збір на проведення інспекції об'єкта нерухомості;
збір на підготовку документів.
Перераховані додаткові витрати можуть збільшити витрати за борговим зобов'язанням від 2,5% до 10% вартості нерухомості.
Обидві схеми (депозитна і іпотечна), які сьогодні добре відпрацьовані в країнах з розвиненою ринковою економікою, призводят...
