го управління об'єктами нерухомості, як на стадії будівництва (облаштування), так і на стадіях оцінки, продажу (купівлі) та подальшої експлуатації.
До економічних інвестиційним характеристикам нерухомості , які є найбільш важливими для інвестора і вимагають аналізу та обліку, відносяться:
відносна стабільність потоку доходів;
значна залежність основних параметрів нерухомості від ефективності інвестиційного менеджменту;
антиінфляційна стійкість;
підвищений рівень ризику;
негативна кореляція інвестиційної прибутковості нерухомості та прибутковості майна інших видів (наприклад, фінансових активів).
Нерухомості притаманна відносна стабільність потоку доходів від операцій з нерухомістю - від функціонування або реалізації - у порівнянні з потоками доходів від діяльності інших видів (наприклад, виробництво або операції з цінними паперами). Крім цього, ефект стабільної генерації доходів від нерухомості зазвичай доповнюється і більш високими ставками її прибутковості.
Значна залежність характеристик нерухомості від ефективності інвестиційного менеджменту також є властивістю нерухомості, яке інвестор повинен враховувати. Необхідність ефективного інвестиційного менеджменту пов'язана з тим, що нерухомість є складним для управління об'єктом, інвестиції в нерухомість вимагають значних управлінських витрат (набагато більших, ніж аналогічні витрати при вкладеннях у фінансові активи). Особливо це стосується інвестицій в будівельні проекти, засновані на відносинах субпідряду. Крім цього, у разі коли інвестиції в нерухомість носять довгостроковий характер, необхідно забезпечувати ефективну і раціональну експлуатацію об'єкта нерухомості.
Антиінфляційна стійкість нерухомості. Нерухомість володіє значним ступенем стійкості по відношенню до інфляції. Внаслідок цієї особливості інвестиції в нерухомість вважаються ефективним способом захисту інвестора від інфляції та диверсифікації інвестиційного портфеля (при оптимальному поєднанні дохідності та ризику). Причому відносно захисту від інфляції необхідно відзначити, що нерухомість (і в більшій мірі - дохідна нерухомість) може служити кращої страховкою від інфляції в порівнянні, наприклад, з цінними паперами.
Підвищений рівень ризику. Інвестиції в нерухомість схильні більшої невизначеності в порівнянні з більшістю фінансових активів. Високий ступінь невизначеності пояснюється більш тривалими термінами капітальних вкладень, а також недостатністю (часто навіть відсутністю) повної і достовірної інформації на ринку про операції з нерухомістю (на відміну від біржових угод), складністю доступу до ринкової інформації. Крім цього, рівень ризику є підвищеним через іммобільності нерухомості та її недостатньої ліквідності. Ризик зміни характеристик зовнішнього середовища по відношенню до нерухомості часто має вирішальне значення при прийнятті рішень про інвестиції в нерухомість.
Негативна кореляція доходів від інвестицій в нерухомості та інвестицій у фінансові активи. Циклічність функціонування ринку нерухомості не збігається з циклічністю промислового виробництва на макроекономічному рівні. Це неспівпадіння виявляється в тому, що інвестиційна привабливість дохідної нерухомості зростає в періоди промислового кризи і в періоди інфляції з високим темпом, в той час як реальні ставки дохідності фінансових активів в ті ж періоди зазвичай падають.
При пересиченні ринку об'єктами нерухомості на ньому спостерігається спад. Кількість незайнятих об'єктів стрімко збільшується і власникам складно їх продати, ціни знижуються. Це - ринок покупця. Далі на ринку нерухомості відбувається перебудова. Після зростання попиту спостерігається поглинання створених об'єктів нерухомості, пропозиції нових об'єктів практично відсутні. Цей цикл визначається зростанням передінвестиційної досліджень по створенню нових об'єктів нерухомості. У результаті підвищення попиту на новостворені об'єкти нове будівництво досягає апогею, ціни на об'єкти будівництва зростають, виникає надлишок будівельних потужностей і перевиробництво будівельної продукції, будівельна діяльність скорочується. Це - ринок продавця. Настає стабілізація, коли попит і пропозиція перебувають у стані рівноваги.
Держава не пред'являє претензій до реалізації об'єктів нерухомості (як і будь-якого іншого товару), але в той же час від імені товариства контролює режим їх використання та порядок реалізації.
Об'єкти нерухомості є одним з небагатьох товарів, вартість яких має тенденцію до поступового зростання з плином часу. Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості - ліквідність. На ринку житлової нерухомості об'єкти експонуватимуться в середньому протягом 1-1,5 місяців, на ринку комерційної нерухомості термі...
