нсування в різних формах;
- низька ліквідність;
- незначна еластичність пропозиції.
Специфіка обороту (через оборот прав). Фізична іммобільність нерухомості є однією з найважливіших причин того, що на ринку нерухомості звертаються не власне об'єкти нерухомості, а лише права власності на них, як повні (тобто права володіння, користування і розпорядження), так і неповні, часткові.
Специфіка життєвого циклу. Тривалість створення і термінів служби об'єктів нерухомості визначає їх тривалий життєвий цикл (в порівнянні з іншими товарами) і, як наслідок, нерівномірність і складну структурованість грошових потоків, що генеруються об'єктами дохідної нерухомості.
Розбіжність тенденцій зміни вартості компонентів нерухомості - землі і її поліпшень (будівель, споруд та інфраструктури). Переважає тенденція збільшення вартості землі на тлі деякого зниження вартості будівель і споруд. Нескінченність терміну служби землі, збільшення її дефіцитності, інфляція та інші фактори визначають потенціал зростання вартості землі. В цей же час вартість іншого компонента нерухомості - будівель і споруд _ з плином часу, навпаки, знижується внаслідок сукупного зносу, як фізичного зносу, пов'язаного з природним старінням об'єкта, морального зносу, пов'язаного з збільшується невідповідністю об'єкта сучасним вимогам, так і економічного зносу, пов'язаного з несприятливим оточенням (застарівання по місцю розташування). Слід зазначити, що тенденції зниження вартості конкретного об'єкта нерухомості через зношування протистоїть зустрічна тенденція - тенденція підвищення вартості через інфляцію.
Вплив фінансування в різних формах на ринкову та інвестиційну вартість нерухомості проявляється в тому, що дохідної нерухомості притаманне фінансування в кілька рівнів (основними з них є фінансування за рахунок власних і позикових коштів). Крім цього, фінансування може бути організовано різним чином - по пайовій участі, за часом здійснення. Найбільш поширений спосіб фінансування -іпотечное кредитування, тобто фінансування за рахунок власних і позикових коштів під заставу нерухомого майна. Все це істотно впливає на рівень корисності та інвестиційної привабливості об'єктів нерухомості і в кінцевому рахунку на його ринкову та інвестиційну вартість.
Низька ліквідність. Нерухомість (об'єкти капітального будівництва) має істотно меншу ліквідність, ніж, наприклад, фінансові активи. Це, зокрема, обумовлено значним терміном, необхідним для реалізації об'єкта на ринку.
Незначна еластичність пропозиції нерухомості. Зміна величини пропозиції нерухомості в порівнянні з попитом на неї може бути істотно більшим, ніж на інших сегментах ринку майна (дана особливість найбільше виявляється в короткостроковому плані). Так відбувається тому, що позначається дію вже розглянутих особливостей - тривалість створення і дефіцитність об'єктів нерухомості. Що стосується такого об'єкта нерухомості, як земельні ділянки, то пропозиція землі в принципі неможливо збільшити, оскільки площа земної поверхні кінцева.
3. До третій групі відносяться організаційно-правові особливості об'єктів нерухомості:
- роздільність (подільність) прав на нерухомість;
- особливості оподаткування об'єктів нерухомості;
- необхідність професійного менеджменту.
Роздільність (подільність) прав на нерухомість. Права на нерухомість можуть бути розділені за типом прав, за елементами об'єкта і за часом їх здійснення. Також існує і можливість наявності обтяжень прав на нерухомість у вигляді застави, сервітуту, обмеження прав користування, що випливає з контракту, і т.п. Найбільш поширена форма обтяження в ситуації розвиненого земельного ринку - це сервітут, встановлений щодо земельної ділянки. Сервітутом називається обмежене право користування чужим майном (наприклад, для прокладання та експлуатації комунікацій, ліній електропередачі, проходу (проїзду) через земельну ділянку тощо).
Особливості оподаткування об'єктів нерухомості пов'язані з наступним. Інвестиції в нерухомість надають на практиці підприємству-інвестору можливість отримання податкових переваг - сума податку на нерухоме майно підприємства знижує базу оподаткування з податку на прибуток, оскільки у відповідності з Податковим кодексом РФ податок на нерухоме майно організації включається до складу інших витрат, пов'язаних з виробництвом і (або) реалізацією продукції (послуг). Фізичні особи, які купують нерухомість, також мають податкові переваги, які пов'язані з пільговим оподаткуванням - в цьому випадку у власника нерухомості з'являються пільги з податку на доходи з фізичних осіб у вигляді майнових вирахувань з оподатковуваної бази.
Необхідність професійного менеджменту пов'язана з тим, що складність і тривалість процесів створення будівель і споруд, процесу облаштування земельних ділянок вимагають ефективного, професійно...
