ни експонування досягають 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об'єктів нерухомості.
Стосовно до ринку нерухомості трансакційні витрати - це всі витрати, пов'язані з обміном і захистом правочинів, які несуть покупці і продавці. Коли витрати на певну послугу, що надається ринком, будуть вищими за витрати на отримання цієї послуги в складі фірми-забудовника, забудовник піде по шляху зниження трансакційних витрат. Цим можна пояснити практично відсутність ріелтерських фірм на первинному ринку житла і бажання компаній-забудовників мати власну збутову структуру.
Розвиток ринку нерухомості безпосередньо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. Фахівці, що працюють в області нерухомості, особливо аналітики, стикаються з труднощами, а часом і неможливістю, коректною та однозначною формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості.
. 3 Нормативно-правове регулювання оцінки нерухомості в Росії
Під оціночною діяльністю, в рамках законодавства про оціночну діяльність розуміється діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості.
Основою правового регулювання оціночної діяльності в РФ є ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ» № 135-ФЗ.
Закон визначає правові засади регулювання оціночної діяльності щодо майна, що належить РФ, суб'єктів РФ або муніципальних утворень (публічне майно), фізичним та юридичним особам для цілей здійснення угод з цим майном а також для інших цілей.
У РФ діють наступні Федеральні стандарти оцінки:
. Загальні поняття оцінки, підходи і вимоги до проведення оцінки (ФСО №1). (В ред. Наказу Мінекономрозвитку РФ від 22.10.2010 г.№509).
. Мета оцінки і види вартості (ФСО №2). (В ред. Наказу Мінекономрозвитку РФ від 22.10.2010 г.№509).
. Вимоги до звіту про оцінку (ФСО №3). (Наказ Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 р №254).
. Визначення кадастрової вартості об'єктів нерухомості (ФСО №4). (Наказ Мінекономрозвитку Россііот 22 жовтня 2010 №508).
. Види експертизи, порядок її проведення, вимоги до експертного висновку і порядку його затвердження (ФСО №5). (Наказ Мінекономрозвитку Росії від 4 липня 2011 №328).
. Вимоги до рівня знань експерта саморегулівної організації оцінювачів (ФСО №6). (Наказ Мінекономрозвитку Росії від 07.11.2011 г.№628).
У ст. 3 ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ» ринкова вартість визначається як «найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які небудь надзвичайні обставини, тобто коли:
одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
Об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;
ціна операції являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь якої сторони не було;
платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі ».
У випадках проведення обов'язкової оцінки (якщо в нормативно- правових міститься вимога обов'язкового проведення оцінки якого-небудь об'єкта оцінки), або якщо в договорі про оцінку не визначений конкретний вид обумовленої вартості об'єкта оцінки, встановленню підлягає ринкова вартість даного об'єкта.
ФЗ «Про оціночної діяльності» визначає в якості підстав для проведення оцінки договір між оцінювачем і замовником, або на підставі ухвали суду, арбітражного суду, третейського суду, а також за рішенням уповноваженого органу.
Оцінювач повинен бути незалежним. У разі якщо оцінювач не відповідає вимозі незалежності, оцінювач зобов'язаний повідомити про це замовника і відмовитися від укладення договору про оценке.Гражданская відповідальність оцінювача повинна бути застрахована.
Обов'язкові вимоги до договору про оцінку: проста письмова форма, підстави укладення договору, вид об'єкта оцінки; вид обумовленої вартості (вартостей) об'єкта оцінки, грошову винагороду за проведення оцінки об'єкта оцінки; відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача.
Федеральними стандартами оцінки закріплені такі види вартості: ринкова вартість, інвестиційна ...
