м призначенням і переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
При такому підході підкреслюються всі необхідні для відповідної юридичної кваліфікації характерні риси таких об'єктів нерухомості, як будівлі і споруди.
По-перше, коли ми говоримо про будівлях і спорудах, йдеться про об'єкти, створених людьми (штучно зведених). Ця ознака дозволяє відмежовувати будівлі та споруди від об'єктів нерухомості, що є такими за своєю природою (гори, скелі тощо.).
По-друге, про будівлі та споруди як об'єкти нерухомості можна говорити лише в тому випадку, якщо вони «прив'язані» до певного земельній ділянці. Причому ситуація не змінюється, якщо певні інженерні споруди знаходяться під землею (наприклад, шахти), оскільки і в цьому випадку їх власнику або власнику необхідно мати певні права на відповідну земельну ділянку. По-третє, зв'язок будівлі (споруди) із земельною ділянкою повинна бути настільки міцною (фундаментальної), що переміщення зазначеного об'єкта нерухомості без невідповідного збитку його призначенням виявилося б неможливим. Даний ознака дозволяє відмежувати будівлі та споруди від інших будівель і конструкцій (ларьків, палаток, кіосків і т.п.), які взагалі не відносяться до об'єктів нерухомості.
Необхідно також мати на увазі, що деякі об'єкти нерухомості, що відносяться до будівель і споруд, мають певну специфіку, яка знаходить відображення і в особливості правового регулювання правовідносин, пов'язаних з передачею їх в оренду. Зазначені особливості випливають як із цивільно-правових норм, у тому числі за рамками гл. 34 ГК, так і з окремих положень публічного права.
Також дуже важливе значення має співвідношення понять будівлі і споруд та поняття нежитлове приміщення в світлі застосування до останніх правил § 4 гл. 34 ГК Оренда будинків та споруд raquo ;. ГК РФ не виділяє нежитлові приміщення в числі об'єктів орендних відносин вони вже об'єднані під загальним значенням будівля raquo ;, що включає весь спектр нежитлових (виробничих, культурних і т. Д.) І житлових (житлові будинки) будов
На нашу думку, до поняття «нежитлові приміщення» в застосуванні до договору оренди слід віднести невеликі приміщення (одна і кілька кімнат в нежитловому будинку або споруді, перший нежитловий поверх житлового будинку, напівпідвал, підвал будинку і т.п.), які можна використовувати для організації невеликої контори (офісу), майстерні по наданню послуг (металлоремонт, ремонт одягу та взуття, хімчистка, перукарня тощо), невеликого магазину, перевалочного складу та ін.
Разом з тим, в нормативних актах різного рівня поняття «нежитлові приміщення» розкривається по різному.
Федеральним законом від 15 червня 1996 №72-ФЗ Про товариства власників житла приміщення визначається як одиниця комплексу нерухомого майна (частина житлового будинку, іншої пов'язаний з житловим будинком об'єкт нерухомості), виділена в натурі, призначена для самостійного використання для житлових, нежитлових або інших цілей, що знаходиться у власності громадян або юридичних осіб, а також Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень.
Проте трактування житлового приміщення тільки як частини житлового будинку суперечить ст. 673 ГК РФ, згідно з якою об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). З наведеної норми випливає, що ГК РФ використовує термін житлове приміщення як узагальнений, оскільки під нього підпадають як житловий будинок в цілому, так і його окремі частини. Виходячи з аналогії закону, термін нежитлове приміщення можна вживати для позначення як нежитлової будівлі, так і його складових (тобто і ізольованих приміщень, і їх частин).
У Положенні про ліцензування ріелтерської діяльності, затвердженому постановою Уряду РФ від 23 листопада 1996 №1407, сказано, що ріелтори роблять угоди з наступними об'єктами нерухомості: земельними ділянками, будівлями, будівлями і спорудами, житловими і нежитловими приміщеннями.
У згаданому документі термін нежитлові приміщення вживається в одному ряду з поняттями будівлі raquo ;, будови raquo ;, отже, нежитлові приміщення це самостійне вузьке поняття.
Згідно з Федеральним законом Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним raquo ;, до нерухомого майна, права на яке підлягають державній реєстрації, відносяться, зокрема, будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення. А в силу ст. 26 того ж акта в тому випадку, якщо в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна, акредитуючій на державну реєстрацію прав, додають...
