кам наймодавця за договором соціального найму. Разом з тим інший розподіл обов'язків на відміну від договору соціального найму може передбачатися угодою сторін конкретним договором найму. З метою захисту прав наймачів, як більш слабкої сторони договору, ГК РФ передбачає їх переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін. Разом з тим певні правомочності надані і наймодавцю, який може запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах.
Разом з тим відповідно до ст. 69 ЖК РФ члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму мають рівні з наймачем прав та обов'язків (ч. 2). Вони повинні бути зазначені в договорі соціального найму житлового приміщення (ч. 3). Отже, хоча члени сім'ї наймача і не підписують договір соціального найму, вони є учасниками даного договору.
. 3 Зміна та припинення договору найму житлового приміщення
Глава 35 ЦК містить статті, що стосуються зміни договору комерційного найму житлового приміщення. До них, зокрема, можуть бути віднесені статті, присвячені укладенню постійно проживають з наймачем особами договорів про прийняття на себе солідарної відповідальності перед наймодавцем (п. 4 ст. 677 ЦК), порядку вселення постійно проживають з наймачем громадян (ст. 679 ЦК) , заміні наймача постійно проживають з ним громадянином (ст. 686 ЦК). При цьому відповідно до п. 2 ст. 683 ЦК до договору короткострокового комерційного найму не застосовуватимуться положення ст. 686 ГК про заміну наймача постійно проживають з ним громадянином, якщо, звичайно, даним договором не передбачено інше.
Так, договір змінюється і при заміні наймача, яка можлива на вимогу самого наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, за згодою наймодавця (п. 1 ст. 686 ЦК). Наймач може бути замінений однією з повнолітніх громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні. У разі ж смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір продовжує діяти на тих же умовах, а наймачем стає один із громадян, які постійно проживають з колишнім наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо консенсусу не досягнуто, все постійно проживають у житловому приміщенні громадяни стають сонанімателямі (п. 2 ст. 686 ЦК). Згоди наймодавця при цьому не вимагається.
Припинення житлового правовідносини, що виникає з договору комерційного найму житлового приміщення, може мати місце, як внаслідок розірвання договору, так і з інших підстав (смерть самотнього наймача, знищення житлового приміщення). Тому поняття припинення договору найму ширше поняття розірвання договору найму .
Таким чином, договір комерційного найму, як і будь-який цивільно-правовий договір, може бути припинений за наявності волевиявлення сторін (сторони) договору - розірвання договору та незалежно від їх волевиявлення (у разі втрати житлового приміщення, смерті самотньо проживає громадянина-наймача, оголошення її померлою, визнання безвісно відсутнім).
Загальні підстави припинення договору комерційного найму житлового приміщення викладені в гл. 26 ГК Припинення зобов'язань raquo ;, виділимо деякі з них: припинення зобов'язання його належним виконанням (ст. 408 ЦК); припинення зобов'язання збігом боржника і кредитора в одній особі, наприклад, наймач як спадкоємець стає власником найнятого житлового приміщення (ст. 413 ЦК); припинення зобов'язання неможливістю виконання, якщо вона викликана обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, наприклад руйнування житлового приміщення, його втрата у зв'язку зі знесенням будинку і т.д. (ст. 416 ЦК); припинення зобов'язання смертю громадянина (в даному випадку тільки самотньо проживає наймача в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ЦК) (ст. 418 ЦК); припинення зобов'язання ліквідацією юридичної особи (в даному випадку юридичної особи - наймодавця) (ст. 419 ЦК).
ЦК містить спеціальні правила, присвячені підставах і порядку розірвання договору комерційного найму (ст. 687 ЦК). Особливість даної статті полягає в тому, що вона допускає субсидіарне застосування житлового законодавства (п. 3 ст. 687 ЦК). При цьому згідно зі ст. 688 ГК наслідком розірвання договору комерційного найму є виселення з житлового приміщення на підставі рішення суду як самого наймача, так і інших громадян, які до моменту розірвання договору проживали в зазначеному приміщенні.
Насамперед, ст. 687 ГК розрізняє розірвання договору на вимогу наймача за згодою інших громадян, постійно з ним проживають, в будь-який час, незалежно від закінчення терміну договору, для чого необхідно письмове попередження про розірвання, спрямоване наймодавцю за три месяца.19 З ініціативи наймача договір розривається без звернення в суд, а перелік підстав, за якими наймач може вимагати розірвання договору комерційного найму житлового приміщення, ...
