ні фактором місцеположення будуть мінімальні, або зовсім нехтує малі. Далі можна привести в приклад такі чинники як: «Наявність металевих дверей», «НАЯВНІСТЬ ТЕЛЕФОНУ» і т.д. Ці фактори, на мою думку, при існуючих цінах на нерухомість і на відтворення зазначених поліпшень володіють незначним впливом на вартість житла (менше 0,5%). Крім того, існують такі фактори як «УМОВИ ОПЕРАЦІЇ» або «АКТУАЛЬНІСТЬ ІНФОРМАЦІЇ». Практично в 100% випадків ці коригування є нульовими, оскільки умови угоди завжди ринкові, а інформація за пропозиціями актуальна. Таким чином, перерахувавши виключення з традиційного списку коригувань, я переходжу до опису «робочих» коригувань, що дозволяють складати реальну картину вартості
ФАКТОР ТИПУ ДОМА
Найбільш складна по конструкції модель коригувань. Були обрані сім основних категорій житлових будівель. Серед них: старий житловий фонд «СЖФ» (1-3 поверхові будинки віком понад 50 років), п'ятиповерхові панельні будинки «5П», чотирьох-п'ятиповерхові цегляні будинки «5К», дев'яти-десятиповерхові панельні будинки «9П», дев'яти-десятиповерхові цегляні дому «9К», монолітні будинки «МОНОЛІТ» і елітні житлові будинки, виконані за індивідуальними проектами «ЕЛІТ», які можуть бути як цегляними, так і монолітними.
ФАКТОР ПОВЕРХОВОСТІ
Також непроста за структурою коректування. Тут вводиться поняття «НИЖНІЙ» (1-2 поверх) володіють деякими недоліками: підвищена небезпека квартирних крадіжок, перегляд квартири з вулиці через вікна, шум. До верхніх відносяться всі інші поверхи в будинку, які в свою чергу поділяються на «ВЕРХНІЙ З ЛІФТОМ» і «ВЕРХНІЙ без ліфта» остання категорія, зі зрозумілих причин, належить до найменш популярним. Окремо виділяється перший поверх з перспективою переведення «У НЕЖИЛОЕ», тобто квартири на першому поверсі з можливістю організації власного виходу на вулицю (бажано на «червону лінію») та переведення у нежитлове приміщення. Такі торгові або офісні приміщення традиційно перевищують середню вартість житлової нерухомості в тому ж будинку на 10-15%.
ФАКТОР ПЛАНУВАННЯ
Останнім часом все виразніше вимальовується грань між квартирами різного планування в незалежності від загальної площі, хоча можна сказати, фактор «МАСШТАБ КВАРТИРИ», як і такі фактори як «РОЗМІР КУХНІ» або «СПІВВІДНОШЕННЯ ЖИТЛОВИЙ І КОРИСНОЇ ПЛОЩІ »побічно входять в розрахункову модель даного чинника. Різниться всього три категорії планування: «ТИПОВАЯ» - найбільш часто зустрічається, характерна практично для всіх будівель радянської споруди і частково для будівель споруди 90-х, «поліпшення» - отримала розвиток в останні 15-20 років, що характеризується збільшенням частки підсобної площі (кухні , санвузла, коридорів, які отримують статус холу і.т.д.) і «ІНДИВІДУАЛЬНА», подразумевающая власний дизайнерський проект, як правило збільшення корисної площі за рахунок включення в неї лоджій і т.д. Структура коригування:
ФАКТОР РІВНЯ ОПОРЯДЖЕННЯ
Незважаючи на те, що оздоблення квартир може мати безліч якісних параметрів, мною були відібрані чотири основні категорії, що дозволяють найбільш чітко (що особливо важливо - з погляду споживачів на ринку житлової нерухомості) визначити ціновий параметр. Отже, серед видів обробки були обрані чотири: «ТУРБОТА РЕМОНТУ» в цю категорію входять як квартири без ремонту в нових будинках (стяжка, штукатурка), так і квартири вимагають повної косметичного ремонту, «СТАНДАРТ» - типове стан квартири - шпалери, лінолеум, плитка в санвузол і почасти на кухні, побілка або фарбування стелі, все в середньому стані, можливі некритичні, але численні дефекти, «поліпшення» - обробка у хорошому стані - на підлозі новий якісний лінолеум або ламінат, стелі натяжні або гіпсокартонні, сучасна плитка в Санвузол і на кухні, обов'язково пластикові вікна, «СУПЕР-ЄВРО» - має на увазі індивідуальний дизайнерський проект, обробку в дуже хорошому стані з дорогих матеріалів, фігурні стелі з вбудованим освітленням і т.д. Структура коригування:
ФАКТОР вигляду з вікон
Три категорії виду з вікон: «ДВІР», «ВУЛИЦЯ» і «ПАНОРАМА» (мається на увазі панорамний вид на місто, річку, ліс). При цьому, якщо в квартирі скажімо є як вікна виходять у двір так і на вулицю в розрахунках враховується, відповідно, та категорія виду, яка стоїть за рангом вище. Структура коригування:
ФАКТОР БАЛКОНА/ЛОДЖИИ
Три категорії наявності: «НІ», «БАЛКОН» і «лоджій». Параметр наявності скління не враховується, оскільки при сформованих цінах на подібні поліпшення його значення є дуже незначним. Структура коригування:
ФАКТОР транспортної доступності
Теоретично вплив даного чинника можна було розрахувати у вигляді безперервної функції в залежності від часу, необхідного, щоб пі...
