шки дійти до найближчої зупинки громадського транспорту, проте, щоб не виходити з єдиного формату багатоступінчастої поправочний моделі було вирішено також ввести категорії: «менше 5 хв.», «ВІД 5 ДО 15 МІН.» і «ПОНАД 15 МІН.» пішого ходу.
2.6 ОПИС ПРОЦЕСУ В ЧАСТИНІ застосування дохідного, витратного І порівняльного підходу
. 6.1 Визначення найкращого і найбільш ефективного використання
При визначенні найбільш ефективного використання об'єкта оцінки визначається використання об'єкта оцінки, при якому його вартість буде найбільшою.
2.6.2 Процедура оцінки
Процедура оцінки включає в себе наступні кроки:
огляд об'єкта оцінки;
інтерв'ю з власником об'єкта оцінки;
аналіз ринку, до якого відноситься об'єкт оцінки;
вибір методу (методів) оцінки в рамках кожного з підходів до оцінки та здійснення необхідних розрахунків;
узагальнення результатів, отриманих в рамках кожного з підходів до оцінки, і визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;
складання та передача Замовнику звіту про оцінку.
2.6.3 Вибір і обгрунтування підходів і методів оцінки
Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки або обґрунтувати відмову від використання того чи іншого підходу. Оцінювач має право самостійно визначати конкретні методи оцінки в рамках застосування кожного з підходів
. На підставі збору й обробки зовнішніх даних оцінювач визначає і аналізує поточну кон'юнктуру і тенденції ринку, на якому присутній об'єкт оцінки, і вплив цих даних на вартість об'єкта, вибираються аналоги об'єкта оцінки і обгрунтовується їх вибір. Якщо метою оцінки вартості об'єкта є прийняття управлінських або інвестиційних рішень, то можливий розгляд і аналіз перспективних ринків, на яких об'єкт оцінки не присутній, але може туди увійти і має на ньому хороші перспективи.
. Оцінювач визначає і аналізує місію, історію, фінансовий стан, в тому числі стійкість, ліквідність, життєвий цикл підприємства (об'єкта оцінки). В результаті цього аналізу обґрунтовується можливість використання або відмови від використання підходів і методів оцінки, створюється нормалізовані баланс та інші фінансові документи для цілей оцінки.
. Проводиться вибір підходів і методів оцінки вартості об'єкта.
Оцінювач здійснює необхідні розрахунки того чи іншого виду вартості об'єкта оцінки з урахуванням отриманих кількісних і якісних характеристик об'єкта, результатів аналізу ринку, до якого відноситься об'єкт, а також обставин, що зменшують ймовірність отримання доходів від об'єкта оцінки в майбутньому (ризиків), та іншої інформації.
. 7 ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ОЦІНКИ З ВИЗНАЧЕННЯМ Витратний підхід
2.7.1 Теоретичні та методологічні основи витратного підходу
Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, згідно з яким людина поступає невиправдано, якщо він платить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж та, за яку про може придбати об'єкт нерухомості аналогічної корисності і призначення.
Основні кроки при застосуванні даного підходу до визначення вартості нерухомості:
Оцінка ринкової вартості майнових прав на незабудована земельну ділянку;
Розрахунок відновної вартості (вартості заміщення) розташованих на земельній ділянці поліпшень;
Встановлення величини накопиченого зносу;
Розрахунок відновної вартості поліпшень з урахуванням зносу;
Коригування відновної системи на додатково вироблені витрати, які суттєво впливають на остаточну вартість поліпшень;
Підсумовування ринкової вартості майнових прав на незабудована земельна ділянка з відновлювальної вартістю поліпшень з урахуванням всіх ціноутворюючих факторів.
2.7.2 визначення вартості земельної ділянки
Необхідно відзначити, що земельна ділянка, навіть за відсутності оформлених на нього прав, може значно збільшувати ринкову вартість поліпшень, у випадку, якщо землекористування не заборонено чинним законодавством і відповідає застосовуваним на практиці звичаїв ділового обороту.
Для визначення вартості земельної ділянки використовується наступні методи:
§ Метод прямого порівняння продажів
§ Метод співвідношення
§ Метод виділення
§ Метод ...
