Орендар нерегулярно вносить орендну плату, орендодавець не ремонтує систему кондиціонування, орендар не бажає звільняти приміщення, перешкоджаючи його реконструкції. Ці та інші подібні проблеми добре знайомі орендодавцям і орендарям у всьому світі, але шляхи їх вирішення в Росії зовсім не так прості. На цей рахунок у російському законодавстві міститься ряд неоднозначних, а часто і суперечливих положень повних пасток для обох сторін, тому способи виходу з таких ситуацій відомі далеко не кожному. [№ 9]
Досягнення угоди
Погоджений варіант виходу з ситуації, що склалася, зрозуміло, є найбільш привабливим в тому випадку, коли обидві сторони зберігають нормальні ділові відносини. Спільні дії дають їм рівні можливості в пошуку оптимального рішення, яке може вплинути на все їхнє подальше діяльність. Крім того, переговори дозволяють сторонам зберегти взаєморозуміння, що в умовах конкуренції часто є важливим чинником.
Однак якщо зацікавлені особи не бажають або втратили можливість спільними зусиллями виробити рішення проблеми, їм доведеться витратити значно більше часу і коштів.
Одностороннє розірвання договору з ініціативи потерпілої сторони
Питання про праві "потерпілої сторони" на розірвання договору оренди в односторонньому порядку відображений в російському законодавстві досить невизначено. Суперечливі положення законодавства у поєднанні з відсутністю регулювання з цілої низки пунктів породжують у коментаторів протилежні думки.
Єдине, що можна стверджувати, це те, що російське законодавство не передбачає автоматичне виникнення права на одностороннє розірвання договору оренди, навіть у разі порушення однією із сторін свої основні зобов'язань.
Найбільш широке поширення знаходить точка зору про правомірність одностороннього розірвання тільки при наявність у договорі оренди спеціальних положень про порядку його розірвання. Зацікавлені сторони можуть розглянути це питання при розробці нового договору оренди або в процесі внесення змін до вже існуючий. Разом з тим, в процесі обговорення подібних положень, необхідно передбачити всі можливі ризики, щоб остаточний варіант договору повністю відповідав вимогам сторін.
Деякі російські юристи стверджують, що одностороннє розірвання договору з російським законодавством взагалі неможливо, навіть якщо в договір внесено спеціальне положення з цього питання. У зв'язку з цим, одностороннє розірвання може призвести до судових розглядів, якщо "Потерпіла" в результаті розірвання сторона має достатньо часу, коштів і впевнена у правомірності своєї позиції. [№ 11]
Розірвання договору в судовому порядку
Якщо дозвіл проблеми шляхом переговорів неможливо, а сам договір не містить підходящих положень про його розірвання в односторонньому порядку, єдиною можливістю його дострокового розірвання залишається звернення однієї або обох сторін до суду. Варто, однак, повторити, що положення російського законодавства з цього питання містять значні прогалини і допускають неоднозначне тлумачення, тому судові рішення і юридичні висновки можуть грунтуватися на трактуванні різних частин кодексу.
При цьому російські судові органи можуть відмовити в розгляді даного питання, якщо вважатимуть, що не володіють необхідними повноваженнями для його вирішення. У цілому, серйозне порушення зобов'язань або зміну ситуації, що суперечить інтересам однієї зі сторін, є достатньою підставою для розірвання договору. C іншого боку, наміри здійснити перепланування приміщення або позбавитися від обтяжливого зобов'язання для цієї мети явно недостатньо.
Заява до суду подається тільки після того, як потерпіла сторона попередила іншу сторону про свій намір. Способи і терміни винесення подібної попередження залежать від обставин. Період між поданням заяви до суду і його розглядом також залежить від графіка розгляду справ у суді. Зазвичай слухання в суді проводяться не раніше, ніж через один, два місяці після подачі заяви. Судові рішення можуть бути опротестовані, що може призвести до додаткової відстрочку та витратам
Реєстрація договору оренди
У Росії договори, пов'язані з майновим правам на нерухомість, за винятком рішень судів, набувають позовну силу за загальним правилом тільки після їх реєстрації в порядку, встановленому в законодавстві. Якщо для договору оренди необхідна реєстрація, то також повинні бути зареєстровані і угода про його розірвання, а одно документ про розірвання в односторонньому порядку, після чого положення таких документів отримують судовий захист. (Це відноситься і до інших випадкам зміни договору оренди, перегляду орендної плати, відступлення прав, суборенді тощо).
Вимога про реєстрацію розірвання договору оренди діє тільки у випадку реєстрації самого договору оренди, незалежно від того, чи діяв щодо договору оренди вимогу про реєстрацію. Якщо договір оренди не був зареєстрований, але сторони хочуть забезпечити судовим...
