використовується цільова (рамкова) кредитна лінія, що припускає надання коштів на реалізацію певного проекту. Важливим умовою видачі кредиту є його забезпечення. Основними видами забезпечення, вживаними в банківській практиці, виступають: застава, порука, гарантія, страхування кредитного ризику. Особливе місце серед заставних форм фінансування займають довгострокові позики, що видаються під застава нерухомості - іпотечний кредит. Іпотечний кредит. Характерними рисами іпотечного кредиту є використання в якості застави нерухомого майна і тривалий термін позички. Іпотечний кредит надається, як правило, банки, що спеціалізуються на видачі довгострокових позик під заставу нерухомості. До таких належать іпотечні та земельні банки. У складі їх ресурсів важливе місце займають кошти, що формуються шляхом випуску іпотечних облігацій. Система іпотечного кредитування передбачає механізм накопичень і довгострокового кредитування під невисокий відсоток з розстрочкою його виплати на тривалі періоди. У світовій практиці кредитування використовуються різні види систем іпотечного кредитування, зокрема:
- система, що включає елементи іпотеки та оформлення кредитів під заставу об'єкта нового будівництва з поступовим наданням сум кредиту;
- система, що базується на оформлення заставної на наявну нерухомість і отримання під неї кредиту на нове будівництво;
- система, передбачає змішане фінансування, при якій поряд з банківським кредитом використовуються додаткові джерела фінансування (житлові сертифікати, кошти громадян, підприємств, муніципалітетів та ін);
- система, що припускає укладення контракту на купівлю-продаж наявної нерухомості з відстрочкою передачі прав на неї на строк нового будівництва. [9] p> Важливою складовою іпотечного кредитування є оцінка майна, що пропонується в якості забезпечення. У разі неплатоспроможності позичальника погашення заборгованості відбуватиметься за рахунок вартості застави, тому точність оцінки застави при іпотечному кредитуванні має особливе значення. Оцінка нерухомості визначається рядом факторів, основними з яких є: попит та пропозиція на нерухомiсть, корисність об'єкта, його територіальне розташування, дохід від використання об'єкта.
Оцінка нерухомого майна може здійснюватися шляхом калькуляції, методом оцінки за ринковою вартістю, методом капіталізації доходу. [10] p> Метод калькуляції передбачає оцінку балансовою вартістю або ліквідаційної вартості об'єкта. В останньому випадку визначається відновна вартість за вирахуванням зносу і можлива сума доходу, яку можна отримати при швидкій розпродажу майна. Метод оцінки за ринковою вартістю передбачає збір та аналіз інформації про ринок пропозицій і продажів по аналогічних об'єктів. Потім здійснюється коригування цін на основі врахування характеристик, за якими порівнювані об'єкти розрізняються. Даний метод називають також методом порівняльного аналізу продажів.
Метод капіталізації доходу базується на визначенні здатності об'єкта приносити дохід у майбутньому. Він передбачає оцінку потенційного доходу від використання об'єкта, можливих втрат і розрахунок фактичних витрат від експлуатації оцінюваної нерухомості. Іпотечний кредит сприяє розвитку і зміцненню ринкових відносин. Він дозволяє фірмам і компаніям збільшувати обсяги фінансових ресурсів для виробничого інвестування на довгостроковій основі.
3.3 Державне фінансування
Державне фінансування здійснюється найчастіше в рамках державних програм підтримки підприємництва на федеральному і регіональному рівнях. Виділяють чотири основних види державного фінансування інвестицій: дотації та гранти, пайова участь, пряме (цільове) кредитування, надання гарантій по кредитах. [11] При фінансуванні шляхом надання грантів і дотацій грошові кошти звичайно виділяються під конкретний проект на безоплатній основі.
Пайова участь держави передбачає, що воно через свої структури виступає в якості пайової вкладника, інша частина необхідних інвестиційних вкладень здійснюється комерційними структурами. Прямі (цільові) кредити надаються, як правило, конкретному підприємству (або під певний інвестиційний проект) на пільговій основі. Разом з тим держава встановлює величину процентних ставок, термін і порядок повернення кредиту.
При наданні гарантій за кредитами підприємство отримує кредит від комерційної структури, а уряд через певні інститути виступає гарантом повернення даного кредиту, виплачуючи суму кредиту у випадку невиконання своїх зобов'язань підприємством.
3.4 Інвестиційні інститути
Джерела зовнішнього фінансування інвестиційної діяльності в ринковій економіці характеризуються значним різноманіттям. З розвитком фінансових ринків модифікуються традиційні та виникають нові способи мобілізації капіталу. Розглянемо деякі способи зовнішнього фінансування інвестицій, що мають поширення в сучасних умовах. p> І...
