а в схемах територіально-економічного зонування, формованих на основі експертних оцінок і поправочних коефіцієнтів.
Оціночна вартість одиничного земельної ділянки населеного пункту - це кадастрова вартість землі оцінної зони з поправкою на його відмінності від типового ділянки, які надають ціноутворюючих вплив на величину ринкової вартості. Оціночна вартість одиничного земельної ділянки характеризує його вартість у системі оцінкової зонування території міста з урахуванням сформованого попиту і пропозиції на землі даного виду використання і якісно-кількісних характеристик земельної ділянки.
Оцінка ринкової вартості одиничного земельної ділянки всередині конкретної оцінної зони передбачає уточнення коефіцієнтів містобудівної цінності, застосовуваних до даної ділянки на основі встановлення і детального обліку всіх рентообразующих факторів, а також факторів локальної неоднорідності територій міста.
Підставою для визначення ринкової вартості одиничного земельної ділянки є договір, що укладається оцінювачем з замовником оцінки.
Основні фактори, що визначають вартість міських земель і кадастрову вартість земельної ділянки, формуються з того, що міська територія виступає в економічних відносинах як просторової розподілений ресурс, що задовольняє вимозі об'єктивної економічної оцінки міської території з відповідною інженерно-транспортною інфраструктурою та благоустроєм, а також враховує рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування, інженерно-геологічні умови будівництва, озеленення, природно-ландшафтні, мікрокліматичні умови та обтяження у використанні земель.
У системі державної кадастрової оцінки міських земель повинні враховуватися всі основні фактори, що впливають на оцінку з погляду різних видів функціонального використання:
локалізаційні фактори, пов'язані з подорожчанням будівництва в залежності від фізико-географічних і інженерно-геологічних характеристик території: рельєфу, несучої здатності грунтів, гідрогеології, карстових явищ, сейсміки і т.д.;
екологічні чинники, пов'язані з збитками реципієнтам залежно від забруднення навколишнього середовища по повітрю, шуму, магнітним випромінюванням, забруднення грунтів;
фактори вартості відчуження з-під існуючого використання;
комунікаційні чинники, пов'язані з витратами часу людей на пересування в місті і витратами на пасажиро - і вантажоперевезення;
інфраструктурні чинники, пов'язані з проблемно-орієнтованим урахуванням попередніх вкладень у загальноміську транспортну, інженерну та соціальну інфраструктури;
фактори престижу і репутації районів міста з точки зору різних функцій.
Визначення кадастрової вартості земель поселень є важливим елементом оподаткування, застави, іпотеки, визначення стартової ціни в угодах купівлі-продажу нерухомості, викупної ціни земельних ділянок під приватизованими об'єктами, визначення вартості орендної плати, викупу права оренди і надходжень до бюджетів усіх рівнів.
ВИСНОВОК
Землі поселень - одна з найважливіших категорій земель в земельному фонді Росії. Правовий режим цих земель встановлюється новим ЗК РФ і прийнятим в 1998 році Містобудівною кодексом РФ, які внесли низку нових положень у порядок використання земель поселень.
Головним юридичним ознакою, властивим як усім землям поселень, так і окремих їх видах, є основне цільове призначення земель. Відповідно до цього ознакою землі поселень характеризуються, з одного боку, єдністю загального цільового призначення, а з іншого, - різноманітністю конкретного призначення окремих земельних ділянок. Це дозволяє всі вищеперелічені землі іменувати землями поселень і в той же час ділити їх на види.
Одним з основних завдань державі?? ного управління земельними ресурсами є оцінка земель поселень і встановлення обгрунтованої плати за землю. Вартісна оцінка землі є найважливішим економічним інструментом управління раціональним використанням земельних ресурсів, служить механізмом створення цивілізованої системи оподаткування та ціноутворення.
На підставі проведеного дослідження, можна зробити наступні висновки.
Предметом оцінки земель населених пунктів є кількісна оцінка економічних, соціальних, естетичних та інших характеристик (або умов населених пунктів для забезпечення життєдіяльності людини (суспільства).
Таким чином, метою економічної оцінки землі може бути:
визначення вартості конкретної земельної ділянки населеного пункту для певного цільового використання, у тому числі і для цілей оподаткування;
визначення вартості ко...
