Задача 7. Об'єкт нерухомості буде приносити власнику дохід у розмірі 12 млн. руб. в кінці кожного року протягом 5 років, після чого очікується продати об'єкт за 150 млн. руб. Визначити поточну вартість об'єкта, якщо ставка дисконту дорівнює 10%. p> Поточну вартість об'єкта визначимо за формулою:
В
де поточна вартість об'єкта;
грошовий потік періоду t;
ставка дисконтування;
вартість реверсії або залишковою вартістю.
Залишкова вартість, або вартість реверсії повинна бути продисконтувати за фактором останнього прогнозного року і додана до суми поточних вартостей грошових потоків.
В
Таким чином, поточна вартість об'єкту становить 138,63 млн. руб.
Задача 19. Банк домовився про оренду приміщення у фірми під офіс на 4 роки. З метою економії на податки банк сплатив оренду у вигляді видачі фірмі безвідсоткового кредиту в 200 000 у.о. на 4 роки. Ставка відсотка становить 7,72%. Визначте величину фактичної орендної плати банку за оренду офісу.
Для визначення величини фактичної орендної плати банку за оренду офісу скористаємося функцією грошової одиниці - внеском на амортизацію грошової одиниці:
В
200000 у.о. * 0,30006 = 60012 у.о. - Сума щорічної орендної плати;
60 012 * 4 = 240 048 у.о. - Сума орендної плати за 4 роки;
240048 - 200 000 = 48 048 у.о. - Сума нарахованих відсотків. p> Таким чином, фактично банк виплатить 48 048 у.о. за оренду офісу за 4 роки.
Задача 27. Об'єктом оцінки є право оренди офісного центру. Припустимо, що ставка по державними зобов'язаннями становить 8,4%. Оцінювач вважає, що ризик може бути оцінений в 5%, а залучення додаткових коштів не потрібно. Продаж права оренди такого об'єкта займає близько 3-х місяців. Термін передбачуваного повернення капіталу 10 років. Визначити значення коефіцієнта капіталізації. p> Коефіцієнт капіталізації (При розрахунку методом кумулятивного побудови) дорівнює сумі: безризикової ставки доходу, премії за ризик, вкладення в нерухомість, премії за низьку ліквідність нерухомості, премії за інвестиційний менеджмент.
а) безризикова ставка доходу - 8,4% (за умовою);
б) премія за ризик інвестицій - 0 (залучення додаткових коштів не потрібно);
в) поправка на ліквідність - 3% (прийнята на рівень доларової інфляції за час продажу права оренди офісного центру - близько 3-х місяців);
г) поправка за інвестиційний менеджмент - 5% (за умовою);
д) норма повернення - 10% (100%/10 років = 10%). p> Одержуємо:
Коефіцієнт капіталізації = 8,4 + 3 + 5 + 10 = 26,4%. p> Задача 34. Мається земельна ділянка 100 * 100 м. Схема зонування дозволяє використовувати ділянку одним з чотирьох способів:
1) будівництво багатоквартирного будинку (на 65 квартир, 12000 Д.Є. за квартиру, 580000 Д.Є. витрати на будівництво);
2) розбивка на ділянки під будівництво котеджів (25 ділянок по 5000 Д.Є. за ділянку, 25000 Д.Є. витрати на оплату юридичних та інженерних послуг);
3) розміщення на ділянці складу будівельних матеріалів (чистий дохід від продажу 1 м 2 - 30 Д.Є., площа складу - 9500 м 2 , витрати на обладнання складу - 60 000 ВО);
4) організація на ділянці вуличної торгівлі (1100 Д.Є. - дохід, принесений 1 фронтальним метром).
Вибрати варіант найбільш ефективного використання.
Варіант найбільш ефективного використання будемо вибирати, виходячи з максимальної прибутковості (максимуму доходу власності та вартості ділянки). Для кожного варіанту розрахуємо чистий операційний дохід (ЧОД), який являє собою різницю дійсного валового доходу (ДВД) і операційних витрат (ОР):
1) ДВД = 65 * 12 000 = 780 000; ЧОД = 780000 - 580 000 = 200 000 Д.Є.
2) ДВД = 25 * 5 000 = 125 000; ЧОД = 125 000 - 25 000 = 100 000 Д.Є.
3) ДВД = 9500 * 30 = 285 000; ЧОД = 285 000 - 60 000 = 225 000 Д.Є.
4) при розрахунку доходу від вуличної торгівлі будемо вважати, що вартість ділянки пропорційна довжині його межі по вулиці або шосе при стандартній глибині ділянки, на яку припадає невелика частина вартості, тобто допустимо, що земельна ділянка в даному випадку має 200 фронтальних метрів, тоді дохід дорівнюватиме: 200 * 1100 = 220000 Д.Є.
Максимум доходу дає третій варіант, тобто розміщення на ділянці складу будівельних матеріалів.
Таким чином, варіантом найбільш ефективного використання даного земельної ділянки є розміщення на ділянці складу будівельних матеріалів.
Задача 35. Вартість будівлі 800 тис. у.о.; коефіцієнт капіталізації для будівлі 18%, чистий операційний дохід 250 тис. у.о.; коефіцієнт капіталізації для землі 11%. Визначити вартість земельної ділянки.
Вартість земельної ділянки визначимо, виходячи з формули:
,
де Д - чистий операцій...
