Введення
Перехід України до ринкової економіці породив велику кількість проблем. Житлова проблема - одна з найбільш значних в їх числі. У ній переплітаються важливі соціально-економічні взаємозв'язку. Тому в якомусь сенсі її було б правильним назвати вузловим пунктом економічних реформ, у всякому разі, у середньостроковій перспективі.
У сфері житлового господарства відмінності між радянською командного і нормальної ринкової економікою найбільш значні. В одній системі - безкоштовне житло і мінімальна вартість оренди чи комунальних послуг. В іншій - ринкова ціна житла або його оренди така, що в бюджеті середньої сім'ї займає до третини і більше витрат. В одній житлове будівництво та житлове господарство, принаймні в містах, є помітним тягарем для бюджету держави, місцевої влади та підприємств. В іншій - ринок нерухомості, насамперед житла, виявляється одним з найбільш стабільних і прибуткових. Житлові будинки і квартири при цьому - одна з найбільш доступних форм приватної власності і товарного обміну, що дозволяє забезпечити високу мобільність робочої сили і чітке функціонування ринку праці, що здобуває національні, а часто і транснаціональні масштаби.
Перехід до ринкової економіці викликає об'єктивну необхідність у проведенні глибокої житлової реформи, яка включає в себе створення ринку житла; збільшення частки житлового фонду, що належить громадянам на правах власності; можливо більш широке використання коштів населення при будівництві та експлуатації житла.
Розділ О™
1.1 Основні риси ринку житла
Ринок житла - це сукупність економічних відносин, які складаються в сфері обміну по приводу реалізації і купівлі житла. Немає іншого товару (хіба що хліб), який б до такої міри визначав життя кожної родини. Цю сторону справи майстерно використовували комуністи, взагалі В«вигнавшиВ» житло з товарного світу. Інші дві причини - технічна складність ринку житла і тісний зв'язок його з ринком землі. Житло не можна виробляти і продавати як пакети з молоком: тут ми маємо справу, по суті, вже з ринком капіталу, частиною інфраструктури.
Економічна наука виявилася безсилою відповісти на цей виклик, не змогла розкрити природу житла - як блага одночасно і економічного і соціального, тобто підлеглого двох різних видів законів. Правда, починаючи з середини 70-х років в СРСР робилися боязкі спроби сформулювати поняття соціального гарантованого мінімуму житлової забезпеченості (С. Шаталін та ін.) Проте в ході ринкових перетворень вони були відкинуті, як і інші важливі здогади радянських економістів.
Житло, по суті, В«ВипалоВ» з перших програм переходу до ринку в Росії (В«400 днівВ», В«500 днівВ»). Чи не був задіяний величезний макроекономічний потенціал житлового сектора, Більше того, через необгрунтоване заморожування квартплати, саме житло стало потужним чинником подальшої дестабілізації. Досить сказати, що витрати на його утримання і ремонт (у госжілфонда) оплачувався наймачами (станом на листопад 1995р.) лише на 15%, а комунальні послуги на 20%.
Зіткнувшись з політичної та технічною неможливістю В«обвальногоВ» переходу до житлового ринку, реформатори вирішили піти шляхом психологічної В«перековуванняВ» мас шляхом приватизації існуючого квартирного фонду. Але й тут немає особливої вЂ‹вЂ‹ясності з донині. Люди не можуть чітко усвідомити собі, а що власне, дає їм ця приватизація.
І проте влітку 1993р. експерти в галузі житлового будівництва погодилися з тим, що в сферах будівництва, фінансування та розподілу житла намітився певне зрушення у бік ринкових перетворень. Процес становлення ринку житла в Росії в даний час залежить від безлічі факторів, у тому числі податкової політики, розподілу доходів і житлових умов, рівня квартирної плати в муніципальному житловому фонді, темпів інфляції, динаміки змін у структурі робочих місць і т.д.
Нинішній стан ринку житла характеризується наявністю двох складових:
а) власне процесу приватизації житла як своєрідного первинного ринку, на якому єдиний продавець - держава представлений своїми владними структурами;
б) вторинного ринку, на якому діють безліч і продавців і покупців; тут продавцями виступають фізичні та юридичні особи, що пропонують на продаж ті чи інші сукупності прав на житло.
В даний час нові основи федеральної житлової політики представляють В«забезпечення права кожному громадянину вільно ... відповідно до потреб і можливостей сім'ї набувати у власність або отримувати у користування благоустроєне житло В» підкреслює намір держави діяти вже не безпосередньо, а через правовий механізм: органи влади (і місцевого самоврядування) будуть тепер гарантувати громадянам не саме житло, а лише право його придбання (позики, оренди або купівлі). Тому на перше місце в списку заходів, забезпечують проведення реформи, поставлено перетворення системи законодавчих і правових норм з метою формування ринку житла....
