Зміст
Питання 33. Сутність порівняльного (ринкового) підходу до оцінки нерухомості
Питання 38. Методи оцінки земельних ділянок
Список літератури
Питання 33. Сутність порівняльного (ринкового) підходу до оцінки нерухомості
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і в порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами.
Вихідною передумовою застосування порівняльного підходу до оцінки нерухомості є наявність розвиненого ринку нерухомості. Недостатня ж розвиненість даного ринку, а також те, що оцінюваний об'єкт нерухомості є спеціалізованим або володіє винятковими вигодами або обтяженнями, що не відображають загальний стан ринку, роблять застосування цього підходу недоцільним. p align="justify"> Порівняльний підхід базується на трьох основних принципах оцінки нерухомості: попиту і пропозиції, заміщення і вкладу. На основі цих принципів оцінки нерухомості в порівняльному підході використовується ряд кількісних і якісних методів виділення елементів порівняння та вимірювання коригувань ринкових даних порівнянних об'єктів для моделювання вартості оцінюваного об'єкта. p align="justify"> Основоположним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є принцип заміщення, який говорить, що за наявності на ринку декількох схожих об'єктів раціональний інвестор не заплатить більше тієї суми, в яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності. [3, c.187]
Розглянемо основні етапи оцінки нерухомості порівняльним підходом.
-й етап. Вивчаються стан і тенденції розвитку ринку нерухомості і особливо того сегмента, до якого належить даний об'єкт. Виявляються об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, продані відносно недавно. p align="justify">-й етап. Збирається і перевіряється інформація по об'єктах-аналогам; аналізується зібрана інформація і кожен об'єкт-аналог порівнюється з оцінюваним об'єктом. p align="justify">-й етап. На виділені відмінності в ціноутворюючих характеристиках порівнюваних об'єктів вносяться поправки в ціни продажів порівнянних аналогів. p align="justify">-й етап. Узгоджуються скориговані ціни об'єктів-аналогів і виводиться підсумкова величина ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі порівняльного підходу. p align="justify"> На першому етапі необхідно сегментування ринку, тобто розбивка ринку на сектори, які мають схожі об'єкти та суб'єкти.
Подібні об'єкти по:
призначенням використання;
якості;
переданим прав;
місцю розташування;
фізичним характеристикам. p align="justify"> Порівнянні об'єкти повинні ставитися до одного сегмента ринку нерухомості, і операції з ними здійснюватися на типових для даного сегмента умовах:
терміні окупності;
незалежності суб'єктів угоди;
інвестиційної мотивації.
Зокрема, необхідно відстежувати такі моменти. [3, c.189]
Термін експозиції - час, який об'єкт знаходиться на ринку. Термін експозиції відрізняється для різних сегментів ринку і залежить неабиякою мірою від якості об'єктів. Наприклад, у Москві усереднений термін експозиції для житлових квартир дорівнює приблизно одному місяцю, для офісних будівель - від півтора до трьох місяців. Якщо об'єкт був проданий за період часу, набагато менший стандартного терміну експозиції, це свідчить про занижену ціну. Якщо об'єкт знаходився на ринку значно довше стандартного терміну експозиції, отже, ціна завищена. В обох випадках угода не є типовою для сегмента ринку і не повинна розглядатися в якості порівнянної. p align="justify"> Під незалежністю суб'єктів угоди мається на увазі, що угоди укладаються не за ринковою ціною і дані по них не можуть використовуватися для порівняння, якщо покупець і продавець:
перебувають у родинних відносинах;
є представниками холдингу і незалежної дочірньої компанії;
мають іншу взаємозалежність і взаємозацікавленості;
угоди здійснюються з об'єктами, обтяженими заставою або іншими зобов'язаннями;
займаються продажем майна померлих осіб;
займаються продажем з метою уникнути відчуження закладеного майна і т.д.
Інвестиційна мотивація визначається:
аналогічними мотивами інвесторів;
аналогічним найкращим і найбільш ефективним використанням об'єктів;
