="justify"> ступенем зносу будівлі.
Наприклад, купівля будівлі для організації в ньому офісу не може використовуватися в якості аналога, якщо будівля планується використовувати під готель, так як очікувані потоки доходів і витрат будуть іншими. [3, c.190]
Об'єкт, ступінь зносу якого становить більше 80%, не може бути використаний за своїм профілем без проведення капітального ремонту. Тому покупка будівлі з зносом більше 80% відбувається з іншої мотивацією в порівнянні з покупкою будівлі з меншим зносом. У першому випадку - це, як правило, покупка прав на будівництво нового об'єкта. p align="justify"> Основні критерії вибору порівнянних об'єктів (аналогів):
) права власності на нерухомість;
) умови фінансування;
) умови та час продажу;
) місце розташування;
) фізичні характеристики.
) Права власності.
Коригування на права власності є не що інше, як різниця між ринковою та договірною орендною платою, оскільки і повне право власності визначається при ринкової орендної плати та доступному поточному фінансуванні.
) Умови фінансування операції.
При нетипових умовах фінансування операції купівлі-продажу об'єкта нерухомості (наприклад, у разі її повного кредитування) необхідний ретельний аналіз, в результаті якого вноситься відповідна поправка до ціни даної угоди.
) Умови продажу та час продажу.
Оскільки розрахувати поправку на умови фінансування та оподаткування на передані юридичні права та обмеження, а також умови продажу скрутно, то краще по можливості не розглядати для аналізу і порівняння подібні угоди. В іншому випадку поправки на ці характеристики робляться в першу чергу. [3, c.191]
Час продажу - один з основних елементів порівняння зіставних продажів. Для внесення поправки на дану характеристику в ціну продажу об'єкта-аналога необхідно знати тенденції зміни цін на ринку нерухомості з плином часу. p align="justify">) Розташування - необхідний елемент порівняння зіставних продажів, оскільки робить істотний вплив на вартість оцінюваного об'єкта.
) Фізичні характеристики об'єкта нерухомості - розміри, вид і якість матеріалів, стан і ступінь зношеності об'єкта та інші характеристики, на які також вносяться поправки.
Оскільки об'єкти розрізняються за розміром і кількістю вхідних в них одиниць, при проведенні порівняння проданих об'єктів з оцінюваним об'єктом неминучі великі складнощі і потрібно приведення наявних даних до спільного знаменника, яким може бути або фізична одиниця (наприклад, ціна за 1 м2), або економічна. p align="justify"> На різних сегментах ринку нерухомості використовуються різні одиниці порівняння.
Одиниці порівняння землі:
ціна за 1 га;
ціна за 1 сотку;
ціна за 1 м2.
Одиниці порівняння забудованих ділянок:
ціна за 1 м2 загальної площі;
ціна за 1 фронтальний метр;
ціна за 1 м2 чистої площі, що підлягає здачі в оренду;
ціна за 1 м3.
В якості економічної одиниці порівняння при оцінці проектів на основі співвідношення доходу і ціни продажу може використовуватися валовий рентний мультиплікатор або загальний коефіцієнт капіталізації. [3, c.192]
Питання 38. Методи оцінки земельних ділянок
Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати (або обгрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки. При цьому враховується обсяг і достовірність доступної для використання того чи іншого методу ринкової інформації. p align="justify"> Як правило, при оцінці ринкової вартості земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу, метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання.
На порівняльному підході засновані метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу. На прибутковому підході засновані метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання. Елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення чи заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку та методі виділення [5, c.197]. p align="justify"> У разі використання інших методів у звіті про оцінку доцільно розкрити їх зміст та обгрунтувати використання.
