Підходи до оцінки нерухомості
В
1. Порівняльний підхід
Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Умови застосування порівняльного підходу:
1. Об'єкт не повинен бути унікальним.
2. Інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій.
3. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути порівняні.
Основні вимоги до аналогу:
- аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним і іншим характеристикам;
- подібні умови угоди.
Порівняльний підхід базується на принципах:
- заміщення;
- збалансованості;
- попиту і пропозиції.
Етапи порівняльного підходу:
- вивчення ринку;
- збір та перевірка достовірності інформації про пропоновані на продаж або недавно проданих аналогах об'єкта оцінки;
- порівняння даних про відібраних аналогах і об'єкт оцінки;
- коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностями від об'єкта оцінки;
- встановлення вартості об'єкта оцінки.
Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідна коригування порівнянних продажів. Розрахунок та внесення коригувань проводиться на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів.
Переваги порівняльного підходу:
1. У підсумковій вартістю відображається думка типових продавців і покупців.
2. У цінах продажів відображається зміна фінансових умов і інфляція.
3. Статично обгрунтований.
4. Вносяться коректування на відмінності порівнюваних об'єктів.
5. Досить простий у застосуванні і дає надійні результати.
Недоліки порівняльного підходу:
1. Відмінності продажів. p> 2. Складність збору інформації про практичні цінах продажів.
3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди.
4. Залежність від активності ринку.
5. Залежність від стабільності ринку. p> 6. Складність узгодження даних про істотно розрізняються продажах.
В
2. Витратний підхід
Витратний підхід - = це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.
При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника.
В основі цього підходу лежить принцип заміщення.
Інформація, необхідна для застосування витратного підходу:
- рівень заробітної плати;
- величина накладних витрат;
- витрати на обладнання;
- норми прибутку будівельників у даному регіоні;
- ринкові ціни на будівельні матеріали.
Етапи витратного підходу:
- розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (С з );
- розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будівель (С нс );
- розрахунок накопиченого зносу (І н ):
- фізичний знос - Знос, пов'язаний зі зниженням працездатності об'єкта в результаті природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів;
- функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, що пред'являються до подібних об'єктам;
- зовнішній знос - Знос у результаті зміни зовнішніх економічних факторів;
- розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу
Су = С нс -С і
- визначення підсумкової вартості нерухомості
З зп = З з + С у . br/>
Переваги витратного підходу:
1. При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.
2. Даний підхід є доцільним або єдино можливим у наступних випадках:
- аналіз найкращого і найбільш ефективного земельної ділянки;
- техніко-економічний аналіз нового будівництва і поліпшень;
- оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів;
- оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
- оцінка для цілей страхування і оподаткування.
Недоліки витратного підходу:
1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.
2. Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно та...
